Kat irtifakına ilişkin hükümler, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK)’nda yer almakta olup kat irtifakı, ilgili kanunun 2. maddesine göre;
“Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkı”
olarak tanımlanmıştır.
Bu kapsamda, kat irtifakı mülkiyet hakkına dayalı bir irtifak hakkı türü olduğundan; kat irtifakına ilişkin hukuki süreçlerin doğru şekilde analiz edilebilmesi ve hak kaybı yaşanmaması adına süreç takibi için alanında uzman avukat kadromuzdan, profesyonel hukuki dava ve danışmanlık hizmeti almanızı tavsiye ederiz.
Konu hakkında bilgi almak için info@calinokcuhukuk.com mail adresi veya 0530 239 80 89 numaralı telefon ile iletişime geçebilirsiniz.
Kat İrtifakı Ne Demek?
Kat irtifakı, arsa payına bağlı bir irtifak çeşididir.
Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına, “kat irtifakı” denilmektedir.
Kat irtifakı, inşasına henüz başlanmamış veya başlanmış ise de henüz tamamlanmamış yapılar üzerinde tahsis edilen bir tapu çeşididir.
Kat İrtifakı Hangi Şartlarda Kurulur?
- Kat irtifakı, ancak inşasına henüz başlanmamış veya başlanmış ise de henüz tamamlanmamış yapılar üzerinde kurulabilir.
- Kat irtifakı, kat mülkiyetine konu olabilecek bağımsız bölümler için kurulabilir.
- Kat irtifakı, arsa payına bağlı olarak kurulabilir. Bu nedenle taşınmaz mülkiyeti, bağımsız bölümlere tahsis olunan arsa payı oranlarına göre paylara ayrılmalıdır.
Kat İrtifakı Nasıl Kurulur?
Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarınca, buna ait istem ile, anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının imzaları da alınarak, tapu müdürlüğüne gönderilen proje ile birlikte tapu idaresine başvurulur.
Bir arsa üzerinde kat irtifakları ancak sözleşmede veya dilekçede her kat irtifakının ilgili bulunduğu bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa payı, arsanın kayıtlı olduğu kütüğün beyanlar hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur ve yapının, verilen projeye göre tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin numarası ve bu bölümlere bağlı eklentiler kütüğün beyanlar hanesinde belirtilir.
Kat İrtifakı Tapusu Nasıl Alınır?
Kat irtifakı, tapu memurunca düzenlenen resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar.
Kat irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğüne göre tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne tescil olunur. Henüz kadastrosu yapılmamış olan yerlerde kat irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğündeki formüle göre, ayrıca tutulacak Kat Mülkiyeti Zabıt Defterine tescil olunur.
Kat İrtifakı Sahibinin Hakları ve Borçları Nelerdir?
Kat irtifakı sahibinin hakları ve borçları, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 17. ve 26. maddelerinde açıkça düzenlenmiş olup ilgili hükümler aşağıdaki gibidir:
Kat irtifakı sahibinin hakları:
Madde 17 – Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler.
(Değişik: 13/4/1983 -2814/7 md.) Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler, bu yönetici hakkında da uygulanır.
(Ek: 13/4/1983 – 2814/7 md.) Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.
Kat irtifakı sahiplerinin borçları:
Madde 26 – Kat irtifakı sahipleri bu hakka konu olan ortak arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak yapının sözleşmeye ve plana göre tamamlanması için kendilerine düşen borçları vaktinde yerine getirmek ve yapı işini, doğruluk kaideleri uyarınca kolaylaştırmakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.
(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/13 md.) Kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen borçları, noter aracılığıyla yapılan ihtara rağmen, bu ihtar tarihinden başlayarak iki ay içinde yerine getirmezse diğerlerinin yazılı istemi üzerine hâkim, onun arsa payının ve kat irtifakının hükme en yakın tarihteki değeri karşılığında, öteki paydaşlara, arsa payları oranında devrine karar verir.
Kat irtifakı sahiplerinden birinin kusuru yüzünden, yapının kanuni süre içinde yapılamaması sebebiyle kat irtifakı düşerse, kusurlu taraf diğerlerinin bu yüzden uğradıkları zararı tazminle yükümlüdür.
Kat İrtifakının Son Bulacağı Haller
Kat irtifakının sona ermesi, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 49. maddesinde düzenlenmiş olup ilgili madde uyarınca aşağıdaki hallerde kat irtifakı sona erer:
- Kat irtifakına konu olan arsanın maliki veya ortak malikleri, tapu memuruna verecekleri yazılı bir beyanla kat irtifakına ait sicil kaydını sildirerek bu irtifaka her zaman son verebilirler.
- Kat irtifakı, buna konu olan arsanın tamamiyle yok olması veya üzerinde yapı yapılamayacak hale gelmesi veya kamulaştırılması ile kendiliğinden sona erer.
- Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin istemi üzerine, sulh hakimi, gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek, duruma göre kat irtifakının sona ermesine veya belli bir süre için uzatılmasına karar verir. Süre istem üzerine yeniden uzatılabilir. (Bu hüküm uyarınca kat irtifakı kaldırıldığında tapu kütüğündeki kayıt silinir.)
Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Farklar
Kat irtifakı ve kat mülkiyeti, her ikisi de bir tapu çeşidi olmasına karşın nitelikleri birbirinden farklıdır.
- Kat irtifakı bakımından tapu cinsi “arsa” iken, kat mülkiyeti bakımından ise tapu cinsi “bina”dır.
- Kat irtifakı, inşaata ilişkin projenin onaylanması anlamına gelmekte iken, kat mülkiyeti ise onaylanmış projenin inşa edilmiş olduğu anlamına gelmektedir.
- Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış yapılarda gündeme geldiğinden yapı kullanma izin belgesi yoktur. Buna karşın yapı kullanma izin belgesinin alınması, kat mülkiyeti bakımından zorunlu bir şarttır.
Kat İrtifakı Kat Mülkiyetine Nasıl Çevrilir?
Kat irtifaklı yapının maliklerinin, kat mülkiyetine geçilmesi hususunda mutabakata varması ve tüm maliklerin onayıyla birlikte, belediyeye başvurarak “yapı kullanma izin belgesi”nin alınması gerekmektedir. Yapı kullanım izin belgesi, iskan alınması anlamına gelmekte olup iskansız yapıların kat mülkiyetine geçiş yapabilmesi mümkün değildir.
Yapı kullanma izin belgesinin alınması ile birlikte, yapının tamamı için arsa üzerindeki hak sahibi kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi için Tapu Müdürlüğüne başvurabilir.
Bu kapsamda, arsa paylarının bağımsız bölümlere nasıl pay edileceği ve ortak alanların neresi olacağı gibi hususlar kararlaştırılmış olmalıdır.
Başvurunun onaylanması ile birlikte, kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilmiş olur ve irtifak sahiplerinin arsa olan tapu cinsleri, bina olarak değiştirilir.
Kat İrtifakı Kat Mülkiyetine Çevrilmezse Ne Olur?
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş zorunlu değil ise de; kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş yapılmaması halinde uygulamada pek çok problem yaşanabilmektedir.
Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasında en önemli fark “iskan” olup kat mülkiyetine geçişin yapılmaması halinde iskansız yapılar oluşabilmekte ve bu nedenle pek çok hukuki soruna zemin hazırlanabilmektedir.
Kat İrtifakı Bakımından Hukuki Destek Almak Neden Önemli?
Kat irtifakı bakımından arsa payı sahiplerinin uygulamada pek çok hukuki sorunla karşılaştığı bilinmektedir. Nitekim kat irtifakından, kat mülkiyetine geçiş yapılmaması halinde de doğabilecek pek çok hukuki sorun olduğundan süreçlerin hukuki destek alınarak yürütülmesi, hak kaybı yaşanmaması adına önemlidir. Bu nedenle alanında uzman avukat kadromuzdan hukuki destek almak için hukuk büromuzla iletişime geçebilirsiniz.
İşbu metin konunun genel hatlarıyla açıklanması için hazırlanmış olup, süreçlerin olayın somut özelliklerine göre yürütülmesi gerektiğinden, hak kaybının yaşanmaması adına uzman avukat kadromuzdan dava ve danışmanlık hizmet almanızı tavsiye ederiz.
