Kiracının Tahliyesi Nedir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme, bildirim yoluyla veya dava yoluyla sona erebilir. İşbu husustaki yasal düzenlemeler, 6098 Türk Borçlar Kanunu (TBK)’nun 347 ve devamı maddelerinde ve 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’da yer almakta olup yasal olarak öngörülen sürelere ve koşullara uymak şartı ile kiracı tahliye edilebilmektedir.
Aşağıda da detaylı olarak bahsedeceğimiz üzere, kiracının tahliyesi birtakım koşullara bağlanmış olup bu koşulların varlığının irdelenerek en doğru hukuki yolun izlenmesi gerektiğinden; süreç takibi için alanında uzman avukat kadromuzdan, profesyonel hukuki dava ve danışmanlık hizmeti almanızı tavsiye ederiz. Konu hakkında bilgi almak için info@www.calinokcuhukuk.com mail adresi veya 0530 239 80 89 numaralı telefon ile iletişime geçebilirsiniz.
Kiracının Tahliye Sebepleri
Kiracının tahliye sebepleri; kiracıdan kaynaklanan sebepler ve kiraya verenden kaynaklanan sebepler olmak üzere iki başlıkta incelenir.
Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebeplerle Tahliye
Kiraya Verenin Gereksinimi Sebebiyle Tahliye
TBK m.350/1’e göre; kiraya veren kira sözleşmesini, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa kanunda öngörülen sürelere uyarak açacağı dava ile sona erdirebilir.
Kiraya veren tarafından;
- Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda,
- Belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak 1 ay içinde dava açılabilmektedir.
Kanun hükmü ve Yargıtay içtihatları gereğince; kiralananın gereksinim sebebiyle tahliyesi için; konut veya işyeri ihtiyacı olan kişinin kiraya verenin kendisi olması veya kiraya verene belirli bir yakınlıkta olması koşulu arandığı gibi; ihtiyacın gerçek ve samimi olması koşulu da aranmaktadır.
Yeni Malikin Gereksinimi Sebebiyle Tahliye
TBK m.351’e göre; kiralananı sonradan edinen kişi kira sözleşmesini, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa kanunda öngörülen sürelere uyarak açacağı dava ile sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi tarafından; edinme tarihinden başlayarak 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirilmek koşulu ile, kira sözleşmesi 6 ay sonra açacağı dava ile sona erdirilebilir.
Ayrıca kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde açacağı dava ile de sona erdirebilecektir.
Kanun hükmü ve Yargıtay içtihatları gereğince; kiralananın gereksinim sebebiyle tahliyesi için; konut veya işyeri ihtiyacı olan kişinin kiralananı sonradan edinen kişinin kendisi olması veya kiralananı sonradan edinen kişinin kendisine belirli bir yakınlıkta olması koşulu arandığı gibi; ihtiyacın gerçek ve samimi olması koşulu da aranmaktadır.
Kiralanan Taşınmazın Yeniden İnşa ve İmarı Sebebiyle Tahliye
TBK m.350/2’ye göre; kiraya veren kira sözleşmesini, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, kanunda öngörülen sürelere uyarak açacağı dava ile sona erdirebilir.
Kiraya veren tarafından;
- Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda,
- Belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak 1 ay içinde dava açılabilmektedir.
Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Tahliye
Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Tahliye
TBK m.352/1’e göre; kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak 1 ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Kiracının kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesine, uygulamada “tahliye taahhüdü” denilmekte olup tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için yerleşik Yargıtay içtihatları uyarınca bazı unsurları taşıyor olması gereklidir.
İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye
TBK m.352/2’ye göre; kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak 1 ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
İki haklı ihtar sebebiyle kiracının dava açılmak suretiyle tahliye edilebilmesi için; kanunda öngörülen sürelere uyulması ve ihtara konu olan borcun kira borcu olması gereklidir. Kiraya veren tarafından kiracıya gönderilen ihtarlarda kira borcunun miktarı, hangi aya ait kira borcu olduğu gibi detaylara yer verilmelidir.
Kiracının ya da Birlikte Yaşadığı Eşinin Oturmaya Elverişli Konutunun Bulunması Sebebiyle Tahliye
TBK m.352/3’e göre; kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak 1 ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
Kanun koyucu tarafından; kiraya verenin, kira sözleşmesinin kurulması sırasında kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunduğunu bilmiyor olması şartı aranmıştır. Eğer kiraya veren tarafından, sözleşmenin kurulması sırasında bu husus biliniyor ise, tahliye davası açılamayacaktır.
Kiracının Tahliyesi Davası Hangi Şartlarda, Nasıl Açılır?
Tahliye davası; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen kiracıdan veya kiraya verenden kaynaklanan tahliye sebeplerinin varlığı halinde, kanunda öngörülen sürelere uyularak Sulh Hukuk Mahkemesine dilekçe verilmek sureti ile açılabilmektedir.
Bununla birlikte; 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu hükümleri uyarınca kira bedelinin ödenmemesi ve kira süresinin bitmesi hallerinde, haciz ve tahliye talebini içerecek şekilde ilamsız icra yoluna başvurulabilmesi de mümkündür. Bu durumda 7 günlük itiraz süresi içinde icra takibine itiraz edilmez ve 30 gün içinde takibe konu edilen kira borcu ödenmez ise; bu sürenin sonunda İcra Hukuk Mahkemesine dilekçe verilmek sureti ile tahliye davası açılabilmektedir.
Kiracının Tahliyesi Ne Kadar Sürer?
Kiracının tahliye süresi, somut olayın koşullarına ve mahkemelerin iş yüküne göre değişmekle birlikte, ortalama olarak 3 ay – 1,5 yıl aralığındadır.
Kiracının tahliyesi için, pek çok sebep ve yöntem olması sebebi ile kiracının tahliyesi için net bir süre verebilmek mümkün değildir. Örneğin kiraya veren tarafından gereksinim sebebiyle kiracının tahliyesi için dava açılması durumunda, ihtiyacının gerçek ve samimi olmasını kanıtlaması gerekecektir ve ihtiyacını kanıtlayabilmesi için tanık dinletilmesi, bilirkişi incelemesi talep edilmesi gibi durumlar söz konusu olduğunda dava süresi ve tahliye süresi de uzayacaktır.
Kiracının Tahliyesi Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4/1-a uyarınca; kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davalarında görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemeleridir.
2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu kapsamında ilamsız icra yoluyla tahliye söz konusu olduğunda ise görevli mahkeme, İcra Hukuk Mahkemeleridir.
Yetkili mahkeme ise; kural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Ancak bu yetki kesin yetki olmayıp davalının yerleşim yeri ya da sözleşmenin ifa edileceği yerde de tahliye davası açılabilecektir.
Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Tahliyenin Hukuki Niteliği
TBK m.352/1’de kiracıdan kaynaklanan tahliye sebeplerinden “tahliye taahhüdü sebebi ile tahliye” düzenlenmiş olup tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için yerleşik Yargıtay içtihatları uyarınca bazı unsurları taşıyor olması gereklidir.
- Tahliye taahhüdü yazılı olmalıdır.
- Tahliye taahhüdü, bizzat kiracı tarafından verilmelidir.
- Tahliye taahhüdünde, tahliye edilecek tarihin açıkça belirtilmesi gereklidir.
- Tahliye taahhüdü, kiralananın tesliminden sonra verilmelidir.
Bu koşullar sağlanmış ancak kiracı tahliye taahhüdü verdiği tarihte kiralananı boşaltmamış ise; kiraya veren taahhütte belirtilen tarihten itibaren 1 ay içinde dava açmak suretiyle tahliye talep edebilecektir.
Kirayı Ödemeyen Kiracının Tahliyesi Ne Kadar Sürer?
Kirayı ödemeyen kiracının tahliyesi için koşulları sağlanıyor ise başvurabilecek birden çok yöntem vardır:
İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açılabilir.
TBK m.352/2’ye göre; kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak 1 ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Tahliye talebini de içerecek şekilde ilamsız icra yoluna başvurulabilir.
2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu hükümleri uyarınca kira bedelinin ödenmemesi ve kira süresinin bitmesi hallerinde, haciz ve tahliye talebini içerecek şekilde ilamsız icra yoluna başvurulabilmesi de mümkündür. Bu durumda 7 günlük itiraz süresi içinde icra takibine itiraz edilmez ve 30 gün içinde takibe konu edilen kira borcu ödenmez ise; bu sürenin sonunda İcra Hukuk Mahkemesine dilekçe verilmek sureti ile tahliye davası açılabilmektedir.
Temerrüt sebebiyle tahliye davası açılabilir.
Kiracı tarafından muaccel olan kira borcu zamanında ödenmez ise, kiraya veren kiracıya ihtarname göndermek sureti ile kira borcunu ödemesi için 30 günlük süre verir ve bu süre sonunda kira borcu ödenmez ise sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Bu süre içinde kira borcu ödenmez ise, başkaca bir ihtara gerek kalmaksızın kiraya veren temerrüt sebebiyle tahliye davası açabilir.
Bu yöntemlerden hangisinin tercih edileceğine ve somut olayın koşullarına göre, tahliye süresi değişebileceğinden en doğru yöntemin tercih edilmesi önem arz etmektedir. Bu nedenle süreç takibi için alanında uzman avukat kadromuzdan, profesyonel hukuki dava ve danışmanlık hizmeti almanızı tavsiye ederiz.
10 Yıllık Kiracının Tahliyesi
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme, bildirim yoluyla veya dava yoluyla sona erdirilebilecek olup TBK m.347’de bildirim yoluyla sözleşmenin sona ermesi hükümleri düzenlenmiştir.
TBK m.347’ye göre; konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.
Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.
Özetle; kira sözleşmesinin kurulmasından itibaren 10 yıl geçmiş ise kiraya veren 10 yıllık uzama süresinin bitiminden itibaren en az 3 ay önce kiracıya yazılı bildirimde bulunmak koşulu ile sözleşmeyi sona erdirebilir.
İşbu metin konunun genel hatlarıyla açıklanması için hazırlanmış olup, süreçlerin olayın somut özelliklerine göre yürütülmesi gerektiğinden, hak kaybının yaşanmaması adına uzman avukat kadromuzdan dava ve danışmanlık hizmet almanızı tavsiye ederiz.
