Kira tespit davası, mevcut kira bedelinin arttırılması ya da azaltılması talebiyle açılan ve kira bedelinin mahkeme tarafından belirlendiği davadır.
Kira tespit davasında mahkeme tarafından verilen karar hem kiraya veren hem de kiracı açısından bir külfet oluşturabileceğinden hak kaybı yaşanmaması adına sürecin takibi için alanında uzman avukat kadromuzdan, profesyonel hukuki dava ve danışmanlık hizmeti almanızı tavsiye ederiz.
Konu hakkında bilgi almak için info@www.calinokcuhukuk.com mail adresi veya 0530 239 80 89 numaralı telefon ile iletişime geçebilirsiniz.
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, kiraya veren ya da kiracı tarafından açılabilen, kira bedelinin arttırılmasının ya da azaltılmasının talep edildiği davadır.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 344.maddesinde;
“…. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir…..”
şeklinde düzenlenmiştir.
Kanun maddesinde de belirtildiği üzere, aralarında yazılı veya sözlü kira sözleşmesi olan taraflardan biri, yeni kira döneminde kira bedelinde anlaşamadığı takdirde kira tespit davası açarak kira bedelinin hakim tarafından belirlenmesi talep edilebilir.
Kira tespit davası, aralarında kira sözleşmesi bulunan kiraya veren ya da kiracı tarafından açılabilir. Kiraya veren tarafından düşük kira bedelinin arttırılması, kiracı tarafından ise fazla olan kira bedelinin düşürülmesi talep edilebilir.
Paylı mülkiyet söz konusu ise, her paydaş kendi payının kira bedelinin belirlenmesi talebi ile bu davayı açabilir.
Kira Tespit Davasının Şartları
- Taraflar arasında kira sözleşmesi olmalıdır.
Kira tespit davası açılabilmesi için öncelikle taraflar arasında bir kira sözleşmesi olması gereklidir. Sözleşmenin yazılı ya da sözlü olarak yapılması önem arz etmemektedir.
- Davayı açmakta hukuki yarar bulunmalıdır.
Hukuki yarar ile kastedilen, davacının, kira tespit davası açmakta bir yararı olmasıdır.
Yetkili ve Görevli Mahkeme
Kira tespit davasına bakmakla görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Dava, kural olarak, davalının yerleşim yeri mahkemesinde, sözleşmenin ifa edildiği yer mahkemesinde veya taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılabilir.
Kira Tespit Davasında İhtar Şartı
Kira tespit davasında davanın açılabilmesi için ihtar şartı aranmamaktadır. Ancak, kira sözleşmesinin yenileme tarihine 1 ay kala ihtarname gönderilmesi halinde belirlenen yeni kira bedeli, yeni kira döneminden itibaren geçerli olacaktır.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?
Taraflar arasında yapılan kira sözleşmesinde kira bedelinin artışına ilişkin bir düzenleme var ise kira bedeli sözleşmeye uygun şekilde arttırılır, bu durumda kira tespit davası açılamaz.
Taraflar arasında yapılan sözleşmede kira bedelinin artışına ilişkin bir düzenleme yer almıyor ise kira bedelinin tespiti için dava açılabilir.
Ancak, Kira Tespit Davasında 5 Yıl Kuralı mevcuttur. Buna göre, taraflar arasındaki kira sözleşmesinde kira bedelinin artışı düzenlenmiş olsa dahi, 5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde yeni kira bedelinin belirlenmesi için kira tespit davası açılabilmektedir.
Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?
Kira tespit davasında yeni kira bedeli, hak ve nesafet ilkesi gereğince belirlenir.
Kira bedeli belirlenirken, taraflar var olan delillerini sunduktan sonra bilirkişi aracılığı ile kiralanan ve emsalleri incelenir, bunun sonucunda elde edilen veriler somutlaştırılarak dava konusu yer özelinde yerin niteliği, konumu, kullanım şekli, kira süresi vb. ölçütler dikkate alınarak makul bir kira bedeli belirlenir.
Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?
Kira tespit davasının sonuçlanması için kesin bir süre öngörülemese de davanın açıldığı Sulh hukuk Mahkemesi’nin yoğunluğuna bağlı değişiklik göstermekle birlikte ortalama 1-1,5 yıl sürmektedir.
Kira Tespit Davası Geriye Dönük Açılır Mı?
Kira tespit davası sonucunda belirlenen yeni kira bedeli yeni kira döneminden itibaren geçerli olur. Bu nedenle geriye dönük olarak kira tespit davası açılabilmesi mümkün değildir.
Kira Tespit Davasında Faiz İstenir Mi?
Kira tespit davalarında faiz talep edilebilmesi mümkün olmadığı gibi mahkeme de faize hükmedemez.
Tespit Edilen Kira Bedeli Hangi Aydan İtibaren Geçerlidir?
Belirlenen yeni kira bedelinin hangi aydan itibaren geçeli olacağı Borçlar Kanununun 345. Maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre;
“Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.
Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.”
Yani tespit edilen yeni kira bedelinin hangi aydan itibaren geçerli olduğu davanın açılış tarihine ve kira tespitine ilişkin ihtarnamenin gönderildiği tarihe bağlıdır.
Yeni kira bedelinin hangi aydan itibaren geçerli olacağı somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmelidir. Bu kapsamda tespit edilen yeni kira bedelinin en kısa zamanda uygulanmaya başlanması ve herhangi bir hak kaybı yaşanmaması adına uzman avukat kadromuzdan dava ve danışmanlık desteği almanızı tavsiye ederiz.
Kira Tespit Davası Emsal Yargıtay Kararları
12/11/1979 günlü ve 1/3 sayılı İçtihadı Birleştirme kararı gereğince kira tespit ilamları kesinleşmeden infaz edilemez. Bu nedenle kararın kendisi kesinleşmedikçe takip yapılamayacağı gibi ilamda yazılı yargılama gideri ve avukatlık ücreti vs. gibi istekler için de karar kesinleşmedikçe infaz yapılamaz. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2001/423 Esas 2001/456 Karar).
Hak ve nesafete uygun kira belirlenirken taşınmazın yeniden kiralanması halinde serbest şartlarda boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinden mahkemece hak ve nesafet kurallarına uygun indirim yapılarak kira bedelinin tespiti gerekir. Hükme esas alınan 04.03.2016 tarihli bilirkişi raporunda davalının eski kiracı olduğu da değerlendirilerek indirim uygulanmak suretiyle kira bedelinin hak ve nesafete göre belirlendiği anlaşılmakta olup, Mahkemece ikinci kez indirim uygulanarak kira bedelinin belirlenmiş olması doğru değildir. Bu durumda Mahkemece öncelikle bilirkişi kurulundan hüküm kurmaya yeterli ve denetime elverişli bir şekilde ek rapor alınarak, taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği brüt kira bedelinin belirlenmesi, daha sonra Mahkemece bu bedelden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek %10-20 oranında hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapıldıktan sonra kira bedelinin brüt olarak tespiti gerekirken, yetersiz bilirkişi raporuna göre yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2019/1063 Karar)
Davacılar, murisleri ile 01.01.1985 tarihinde kira sözleşmesi düzenlenmiş, davalının son ödediği 1.000,00 TL bir kira bedeli emsal taşınmazlara göre kira bedelinin düşük kaldığı belirterek yeni dönem için kira parasının 7.000,00 TL olarak tespitine karar verilmesi talebiyle dava açmıştır. Davalı ise davacının talep ettiği kira bedelinin fahiş olduğunu belirtmiş ve emsal inceleme yapılmasına karar verilmesi talep edilmiştir. Mahkeme tarafından açılan davanın kısmen kabulüne karar verilerek aylık net 3.600,00 TL olarak tespitine karar verilmiş, karara temyiz başvurusunda bulunulmuştur.
Dosya incelemesinde 1 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiği ve kira artış oranına dair hüküm konulmadığını, davacı sözleşmenin yenilendiği 01.01.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin tespiti talebi adına bu dönemin başlangıcından en geç 30 gün önceki bir tarihte açılması ya da kiraya veren tarafından kiracıya artırımda bulunacağına dair yazılı bildirimde bulunulmuş olması gerekmektedir. Yeni dönem başlangıcı olarak 01.01.2016 tarihinde başladığı, bir sonraki dönem için kira bedelinin tespitine karar verilmesi yönünde davacıya sorularak, istenmesi halinde bir sonraki dönem için tespit kararı verilmesi aksi durumda davanın reddi yönünde karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir. Mahkeme yanılgılı değerlendirme ile karar verdiğinden bozma yönünde karar verilmiştir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/5586 Esas, 2019/435 Karar)
Kira Tespit Davası Dilekçesi
…….. NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİNE
DAVACI : XXXXXX
VEKİLİ : XXXXXX
DAVALI : XXXXXX
KONU : Konutun kira alacağının tespiti ve artırımı talebimi hakkındadır.
AÇIKLAMALAR
Müvekkil ve Davalı arasında akdedilen ………. tarihli Kira Sözleşmesi uyarınca, ………………………………. Adresinde oturmaktadır.
Bu kapsamda aylık ……….. TL kira bedeli belirlenmiş, takip eden yıllarda kira artışları gerçekleştirilmiştir. Güncel kira bedeli ……….. TL’dir.
Kira bedelinin arttırılması talebi ile ………………. İhtarnamesi gönderilmiş ise de Davalı tarafından herhangi bir kira artışı yapılmamıştır.
Davaya konu taşınmazın kullanımı kapsamında ödenen kira bedeli emsallerinin çok altında olup günümüz ekonomik esaslar göz önüne alınarak ödenen kira bedeli emsallerinin çok altında kalmıştır. Bu nedenle kira bedelinin tespit edilmesi için işbu davayı açmamız gerekmiştir.
Bu kapsamda, …………….. saklı kalmak kaydıyla dava konusu taşınmazın niteliği, emsal kira bedelleri, günümüz ekonomik koşulları ve Mahkemenizce re’sen dikkate alınacak diğer sebepler de göz önünde bulundurularak kira bedelinin emsal ve rayiç bedele uygun olarak, yeni dönemden itibaren net ……… TL olarak tespit edilmesini talep ederiz.
HUKUKİ SEBEPLER : 6570 sayılı Kanun, TBK, HMK ve sair ilgili mevzuat.
HUKUKİ DELİLLER :
Kira Sözleşmesi
İhtarname
Bilirkişi,
Keşif,
Tanık,
Yemin
Ve sair her türlü delil.
NETİCE VE TALEP : Yukarıda açıklanan nedenlerle davaya konu konutun kira bedelinin aylık net 20.000 TL olarak tespitine, tespit masrafları ile yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin karşı taraf üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep ederiz.
BEDEL ARTIRIMI
TALEBİNDE BULUNAN
VEKİLİ
İşbu metin konunun genel hatlarıyla açıklanması için hazırlanmış olup, süreçlerin olayın somut özelliklerine göre yürütülmesi gerektiğinden, hak kaybının yaşanmaması adına uzman avukat kadromuzdan dava ve danışmanlık hizmet almanızı tavsiye ederiz.
