Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, bir önsözleşme niteliğinde olup ileride taşınmaz satış sözleşmesi ile taşınmazın devrini gerçekleştirmeyi taahhüt eden bir sözleşmedir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine ilişkin;
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK),
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK),
- 1512 Noterlik Kanunu, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nda
yasal düzenlemelere yer verilmekte olup aşağıda detaylı olarak açıklanacaktır.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, taşınmaz satış sözleşmesinin “önsözleşmesi” niteliğinde olup mülkiyet hakkına yönelik olduğundan ve kesin şekil şartları içerdiğinden hak kaybı yaşanmaması ve süreçlerin takibi için alanında uzman avukat kadromuzdan, profesyonel hukuki dava ve danışmanlık hizmeti almanızı tavsiye ederiz.
Konu hakkında bilgi almak için info@www.calinokcuhukuk.com mail adresi veya 0530 239 80 89 numaralı telefon ile iletişime geçebilirsiniz.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Konusu
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi; bir önsözleşme niteliğinde olup her iki tarafa da borç yükleyen bir sözleşmedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin konusu, sözleşme konusu gayrimenkuldür.
Bu kapsamda taşınmaz satış vaadi sözleşmesi; ileride kurulacak sözleşme ile, bir tarafa taşınmazın tapuda devir işlemini gerçekleştirme borcu yüklerken, diğer tarafa da ilgili taşınmazın satış bedelini ödeme borcu yükler.
Özetle; tapuda devir yapılacağını taahhüt eden bir sözleşme niteliğindedir. Taraflara ayni değil, nispi bir hak sağlar.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nasıl Yapılır?
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin “resmi senet” şeklinde düzenlenmesi zorunlu olup sözleşme noter huzurunda taraflarca imzalanarak yapılır.
Taşınmaz satış vaadinin geçerli olabilmesi için şekil şartı öngörülmüş olup taraflar arasında adi yazılı şekilde yapılan sözleşmeler bağlayıcı olmayacaktır. Taraflar, şekil şartına uygun olarak, sözleşme yapma iradelerini ortaya koymalılardır.
Uygulamada yaygın olan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin noter tarafından düzenleme şeklinde yapılması ise de; tapu sicil memurları veya muhafızları tarafından da taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenlenebilmektedir.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları
TBK m.29’da “önsözleşme” düzenlenmiş olup ilgili hüküm aşağıdaki gibidir:
“Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir. Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, önsözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır.”
Buradan da anlaşılacağı üzere, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerliliği, ileride kurulacak taşınmaz satış sözleşmesinin şekline bağlıdır.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin şekli, TBK m.237’de özel olarak düzenlenmiş olup bu hükme göre; taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.
TMK m.706’da da yine benzer bir düzenleme yapılmış olup bu hükme göre de, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapuya Şerh Edilmesinin Etkileri
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi; ayni değil, kişisel bir hak sağlamaktadır. Ancak taraflardan herhangi birinin talebi ile, resmi şekilde yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilebilir. Tapuya şerh edilmesi ile birlikte, nispi hak güçlenir ve üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilecek bir hak olur.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmemesi halinde de sözleşmenin taraflarını bağlayacak ise de; tapuya şerh edildiği takdirde üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilecek olduğundan nispi hakkın etkisi güçlenecektir.
Tapu Kanunu m.26 uyarınca; “Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse işbu şerh tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından re’sen terkin olunur.” Yani, şerhin etkisi beş yıldır. Beş yıl geçtikten sonra sözleşme ifa edilmezse, zamanaşımına uğrayacaktır.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Sona Ermesi
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi aşağıdaki hallerde sona erer:
• Sözleşmenin feshedilmesi
• Sözleşmenin ifa edilmesi
• Sözleşmenin zamanaşımına uğraması
• İfa imkansızlığı halleri
Taraflardan biri taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan yükümlülükleri yerine getirmezse ne olur?
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde, taraflardan biri taşınmazın bedelini ödemeli, diğer taraf ise devir tarihi olarak belirlenen tarihte Tapu Sicil Müdürlüğü nezdinde taşınmazın devrini gerçekleştirmelidir.
Taşınmazın devrini taahhüt eden taraf, devir tarihinde malik değil ise; sözleşme gereğini yerine getiremeyecektir ve sözleşmenin ifa edilememesinden kaynaklı, diğer tarafa tazminat ödemesi gerekecektir.
Taşınmazı satın almayı taahhüt eden taraf ise, devrin gerçekleşebilmesi için satış bedelini ödemekle yükümlü olup aksi halde borca aykırılık oluşacak ve sözleşmeye aykırı davranın tarafın sorumluluğuna gidilebilecektir.
Bununla birlikte; taşınmaz satış vaadi sözleşmesine cezai şart maddesi de konulmuş ise, tarafların herhangi bir zararı olmasa dahi sözleşme hükümlerine aykırılık oluştuğunda cezai şart ödenmesi de gündeme gelebilecektir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesini yapmak için sözleşme konusu mala malik olmak zorunlu mudur?
Taşınmaz satış sözleşmesinin taraflarından, tapuyu devretmeyi taahhüt eden kişi, ilgili sözleşmenin yapıldığı tarihte ilgili taşınmazın maliki olmak zorunda değildir. Ancak, sözleşmede kararlaştırılan devir tarihinde, taşınmazın devrinin gerçekleşebilmesi için devir taahhüt eden tarafın malik olması zorunludur.
Bir taşınmaz için birden fazla taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa ne olacaktır?
Bir taşınmaz için birden fazla taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılması, sözleşmenin kurulduğu sırada devir taahhüt eden tarafın taşınmazın maliki olması zorunlu olmadığından uygulamada sıklıkla karşımıza çıkan bir uyuşmazlıktır. Bu gibi durumlarda; tarih olarak önce yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi geçerliliğini koruyacaktır.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Örneği
TAŞINMAZ (GAYRİMENKUL) SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ
(Düzenleme Şeklinde)
SATMAYI VAAD EDEN : XXXXX
SATIN ALMAYI VAAD EDEN : XXXXX
SATIŞ BEDELİ : XXXXX
CEZAİ ŞART : XXXXX
Ben aşağıda mühür ve imzası bulunan ….. Noterliği Noter Vekili ……. ……. ……./…….. adresindeki dairemde görev yaparken yanıma gelen ve …………. nüfus dairesinden verilen fotoğraflı/fotoğrafsız …../…../….. gün ve ……….. numaralı nüfus cüzdanına göre ………. ili ………….. ilçesi ………… köyü/mahallesinde …… cilt, …… sıra no ……. aile sıra numaralarında nüfusa kayıtlı olup, ……. ile …… doğumlu, halen …… ….. ……/…….. adresinde oturduğunu söyleyen …….. ……. ile …………. nüfus dairesinden verilen fotoğraflı/fotoğrafsız …../…./…. gün ve ………. numaralı nüfus cüzdanına göre …… ili ……. ilçesi ………… köyü/mahallesinde ….. cilt, …… sıra no, …… aile sıra numaralarında nüfusa kayıtlı olup, ……. ile ……. doğumlu, halen …….. …… ……/…… adresinde oturduğunu söyleyen …….. ……… birlikte bana başvurarak düzenleme şeklinde bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılmasını istediler.
Kendileri ile konuştum. Yasal yeteneklerinin bulunduğunu ve okur yazar olduklarını anladım. İbraz ettikleri nüfus cüzdanlarından kanı sahibi oldum. Bunun üzerine ilgililerden satmayı vaad ve taahhüt eden ……. …… sözlerine başlayarak dedi ki:
Tapu ile Sahibi ve Hissedarı bulunduğum ………….. ili, ……………. ilçesi ………… mevkiinde vaki ve Kain tapunun ………… pafta ve …………… parselde kayıtlı bulunan taşınmazdaki hak ve hissemin tamamını bugünkü tarihi itibari ile alıcısı bulunan ……..-TL bedel karşılığında satmayı vaad ediyorum, satış bedeli olan ………..’nın …… kısmını peşin aldım Bakiye ……’nı …… taksitler halinde tarafıma ödemesine rıza ve muvafakat ettiğimi mezkur taşınmazın bu günden itibaren bu sözleşme dahilinde almayı vaad eden’e ait bulunacağını, Alıcı’nın işbu Düzenleme Şeklindeki Taşınmaz Satış Vaadini ilgili tapu dairesine ibrazla kütüklere tek taraflı şerh verdirip kaldırmakta serbest bulunduğunu, mezkur taşınmazın kat’i ferağ takririni alıcının talebi üzerine ……, kat’i ferağ takririni vermekte imtina ettiğim takdirde almayı vaad eden’in işbu düzenleme şeklindeki taşınmaz satış vaadini ilgili tapu dairesine ibrazla taşınmazı hükmen tescil talebinde bulunmasına rıza ve muvafakatımın bulunduğunu, mezkur taşınmazın bu güne kadar olan bilumum vergi harç ve rüsumları ile kanuni mükellefiyetlerinin tarafıma, bu günden sonrakilerin ise Satın Almayı Vaad Eden’e ait bulunacağını, işbu sözleşmeden dolayı doğacak ihtilaflar hallinde …… mahkemeleri ve icra dairelerinin yetkili olacağını beyan kabul ve ikrar ederim.) dedi ve beyanını bitirdi.
Bunun üzerine aynı oturumda hazır bulunan ve Satın Almayı Vaad Eden ……. …… söz alarak dedi ki:
Satın almayı vaad eden sıfatı ile yukarıda Satmayı vaad eden’in beyanlarını aynen kabul ederek, sahibi bulunduğunu bildiğim ve tespit ettiğim ………….. ili, ……………. ilçesi ………… mevkiinde vaki ve Kain tapunun ………… pafta ve …………… parselde kayıtlı bulunan taşınmazı bu günkü tarihi itibari ile ……-TL bedel karşılığında almayı vaad ediyorum. Satış Bedeli olan ……’nın satıcı beyanında olduğu gibi kendisine ödeyeceğimi, işbu taşınmazın bugüne kadar olan bilumum vergi harç ve rüsumları ile kanuni mükellefiyetlerinin satmayı vaad eden’e bu günden sonrakilerin ise tarafıma ait bulunacağını, işbu satış vaadi sözleşmesinden doğacak ihtilafların halinde …… mahkemeleri ve icra dairelerinin yetkili olacağını beyan kabul ve ikrar ederim.) diyerek sözlerini bitirdi.
Tutanak ilgililere okunması için verildi. Okudular. İsteklerine uygun olduğunu tarafıma bildirmeleri üzerine tutanağın altı ilgililer ile tarafımdan imza edilerek mühürlendi. …./…./….
SATMAYI VAAD EDEN SATIN ALMAYA VAAD EDEN
Adı Soyadı Ad Soyad
İmza İmza
İşbu sözleşme örnek olarak hazırlanmış olup, süreçlerin olayın somut özelliklerine göre yürütülmesi gerektiğinden, hak kaybının yaşanmaması adına uzman avukat kadromuzdan dava ve danışmanlık hizmet almanızı tavsiye ederiz.
