Tahliye taahhütnamesi, kiralayan açısından oldukça hızlı ve güçlü bir hukuki yol olmakla birlikte, geçerlilik şartlarına uygunluğu önem arz etmekte olup hak kaybı yaşanmaması adına süreç takibi için alanında uzman avukat kadromuzdan, profesyonel hukuki dava ve danışmanlık hizmeti almanızı tavsiye ederiz. Konu hakkında bilgi almak için info@calinokcuhukuk.com mail adresi veya  0530 239 80 89 numaralı telefon ile iletişime geçebilirsiniz.

Tahliye Taahhütnamesinin Hukuki Niteliği

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kullanımına sunulmuş olan kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağına dair tek taraflı irade beyanıdır. Bu belge sayesinde kiraya veren, kanunda sayılan diğer tahliye sebeplerine (ihtiyaç, yeniden inşa vb.) dayanmak ve herhangi bir tazminat ödemek zorunda kalmaksızın kira ilişkisini sona erdirme imkanı elde eder.

Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları

Bir tahliye taahhütnamesinin hukuken geçerli sonuçlar doğurabilmesi için kanunda ve Yargıtay içtihatlarında öngörülen bazı sıkı şartları taşıması gerekmektedir:

• Yazılı Olması: Kanun, taahhüdün geçerliliğini kesin olarak yazılı şekil şartına bağlamıştır. Sözlü olarak verilen tahliye sözleri hukuken geçersizdir.
• Kiralananın Tesliminden Sonra Verilmiş Olması: Kiracının barınma ya da işyeri bulma baskısı altında kalmasını önlemek amacıyla, taahhütnamenin kira sözleşmesi yapıldıktan sonra verilmesi zorunludur.
• Tahliye Tarihinin Belirli Olması: Taahhütnamede kiralananın hangi tarihte boşaltılacağının net olarak ifade edilmesi gerekmektedir.
• Kiracı Tarafından İmzalanması: Taahhütname kiracının kendisi veya bu konuda özel olarak yetkilendirdiği vekili tarafından verilmelidir. Birden fazla kiracı varsa, belgede tüm kiracıların imzasının bulunması zorunludur.
• Aile Konutu Durumu: Kiralanan yer bir “aile konutu” ise, TMK m. 194 ve TBK m. 349 gereğince, sözleşmede taraf olmayan eşin de tahliye taahhütnamesine açık rızasının bulunması gerekmektedir.

Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracının Tahliye Edilmesi

Kiracı, tahliye taahhütnamesi ile serbest iradesiyle beyan ettiği tarihte taşınmazı boşaltmazsa kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermiş sayılmaz. Kiraya verenin, taahhüt edilen tarihi izleyen bir ay içinde yasal yollara (icra takibi veya tahliye davası) başvurarak sözleşmeyi fiilen sona erdirmesi gerekir.

Tahliye Taahhütnamesi ile İcra Takibi Nasıl Yapılır?

Taahhüt edilen tarihte tahliyenin gerçekleşmemesi halinde, kiraya veren bir ay içinde İcra Müdürlüğüne başvurarak ilamsız icra takibi başlatır. İcra dairesi kiracıya taşınmazı on beş gün içinde tahliye etmesini emreden bir tahliye emri gönderir. Kiracı bu emre süresi içinde itiraz etmezse, icra kanalıyla zorla tahliye işlemi gerçekleştirilir.

Tahliye Taahhütnamesine İcra ve Dava Aşamasında Nasıl İtiraz Edilir?

Kiracı, kendisine gönderilen tahliye emrine tebliğden itibaren yedi gün içinde icra dairesine itiraz edebilir. Bu itiraz, icra takibini durdurur. Kiracı itirazında belgedeki imzayı açıkça inkar etmezse, kiraya veren İcra Hukuk Mahkemesinden itirazın kaldırılmasını talep edebilir. Ancak kiracı adi yazılı (noter onaysız) belgedeki imzaya açıkça itiraz ederse, kiraya verenin uyuşmazlığı çözmek ve imza incelemesi yaptırmak için Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açması zorunlu hale gelir.

Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Süresi ve Zamanaşımı

Kiralayanın tahliye talep etme hakkı, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir aylık hak düşürücü süre ile sınırlıdır. Ancak TBK m. 353 uyarınca; kiraya veren, bu bir aylık süre içerisinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse (veya icra takibi başlatmışsa), dava açma süresi bir kira yılı boyunca uzamış sayılır.

Kira Sözleşmesi Yapılırken Verilen Tarihleri Boş Tahliye Taahhüdü Geçerli Midir?

Uygulamada sıklıkla karşılaşılan, kiracının sadece imza atıp tarih kısımlarını boş bıraktığı taahhütnameler, Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre geçerli kabul edilmektedir. Hukuken boş kâğıda imza atan kişi, kural olarak bunun sonuçlarına katlanır. Kiracı, belgenin sonradan anlaşmaya aykırı olarak kiralayan tarafından kasten farklı doldurulduğunu iddia ediyorsa, bu iddiasını ispat etmek yükümlülüğü altındadır.

Tahliye Taahhütnamesi Ne Zaman Geçersiz Olur?

Tahliye taahhütnamesi şu hallerde hukuken geçersizdir:

• Kira sözleşmesinin imzalandığı gün veya taşınmazın kiracıya teslim edilmesinden önce verilmişse,
• Belgede tahliye tarihi öngörülmemişse,
• Taahhüt yazılı şekilde yapılmamışsa,
• Kiracının iradesinin hile, korkutma (ikrah) veya hata yoluyla sakatlandığı kanıtlanmışsa,
• Taşınmaz aile konutu olup kiracı olmayan eşin rızası alınmamışsa.

Noterden Tahliye Taahhütnamesi Nasıl Alınır?

Kanun, taahhütnamenin adi yazılı şekilde yapılmasını yeterli bulur, noter şartı aramaz. Ancak belgenin noter huzurunda düzenlenmesi veya tarafların imzasının noterlikçe onaylanması, kiracının icra aşamasında yapabileceği “imza inkarı” itirazlarının önüne geçer. Bu sayede olası bir tahliye süreci çok daha hızlı ve kesin bir şekilde neticelenir.

Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Bu davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise kural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi veya davalının (kiracının) yerleşim yeri mahkemesidir.

Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye Süresi Kaç Gündür?

Tahliye tarihi gelmesine rağmen taşınmaz boşaltılmazsa, başlatılan icra takibinde kiracıya tebliğ edilen ödeme/tahliye emri ile taşınmazı tahliye etmesi için 15 günlük süre verilir. Ancak kiracının yasal süresi olan 7 gün içinde itiraz etmesi durumunda, sürecin sonuçlanması yargılama süresine göre değişiklik gösterecektir.

Tahliye Taahhütnamesi İmzalamak Zorunlu Mudur?

Hayır, tahliye taahhütnamesi vermek veya imzalamak yasal bir zorunluluk değildir. Kiracı bu belgeyi tamamen kendi serbest iradesiyle, hiçbir baskı altında kalmadan vermelidir.

Tahliye Taahhütnamesi Ne Zaman İmzalanmalıdır?

Geçerli bir tahliye taahhütnamesi, kural olarak kira sözleşmesi yapılıp taşınmaz kiracıya fiilen teslim edildikten sonraki bir tarihte imzalanmalıdır.

Tahliye Taahhütnamesi Örneği

TAAHHÜT EDEN (KİRACI): …

KİRAYA VEREN: …

TAŞINMAZIN ADRESİ: …

TAHLİYE TARİHİ: …/…/20…

Halen kiracı olarak kullanmakta olduğum yukarıda adresi yazılı taşınmazı, hiçbir ihtar ve ihbara gerek kalmadan …/…/20… tarihinde kayıtsız ve şartsız olarak tahliye ederek, boş ve sağlam olarak kiralayana teslim edeceğimi beyan ve taahhüt ederim.

DÜZENLEME TARİHİ: …/…/20…

AD-SOYAD:

İMZA:

İşbu metin konunun genel hatlarıyla açıklanması için hazırlanmış olup, süreçlerin olayın somut özelliklerine göre yürütülmesi gerektiğinden, hak kaybının yaşanmaması adına uzman avukat kadromuzdan dava ve danışmanlık hizmet almanızı tavsiye ederiz.

Tahliye Taahhütnamesi Nedir? yazısı ilk önce Calın & Okçu Hukuk üzerinde ortaya çıktı.

“Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından bu Kanun hükümlerine göre kurulan irtifak hakkı”

olarak tanımlanmıştır.

Bu kapsamda, kat irtifakı mülkiyet hakkına dayalı bir irtifak hakkı türü olduğundan; kat irtifakına ilişkin hukuki süreçlerin doğru şekilde analiz edilebilmesi ve hak kaybı yaşanmaması adına süreç takibi için alanında uzman avukat kadromuzdan, profesyonel hukuki dava ve danışmanlık hizmeti almanızı tavsiye ederiz.

Konu hakkında bilgi almak için info@calinokcuhukuk.com mail adresi veya 0530 239 80 89 numaralı telefon ile iletişime geçebilirsiniz.

Kat İrtifakı Ne Demek?

Kat irtifakı, arsa payına bağlı bir irtifak çeşididir.

Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre kurulan irtifak hakkına, “kat irtifakı” denilmektedir.

Kat irtifakı, inşasına henüz başlanmamış veya başlanmış ise de henüz tamamlanmamış yapılar üzerinde tahsis edilen bir tapu çeşididir.

Kat İrtifakı Hangi Şartlarda Kurulur?

• Kat irtifakı, ancak inşasına henüz başlanmamış veya başlanmış ise de henüz tamamlanmamış yapılar üzerinde kurulabilir.
• Kat irtifakı, kat mülkiyetine konu olabilecek bağımsız bölümler için kurulabilir.
• Kat irtifakı, arsa payına bağlı olarak kurulabilir. Bu nedenle taşınmaz mülkiyeti, bağımsız bölümlere tahsis olunan arsa payı oranlarına göre paylara ayrılmalıdır.

Kat İrtifakı Nasıl Kurulur?

Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarınca, buna ait istem ile, anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının imzaları da alınarak, tapu müdürlüğüne gönderilen proje ile birlikte tapu idaresine başvurulur.

Bir arsa üzerinde kat irtifakları ancak sözleşmede veya dilekçede her kat irtifakının ilgili bulunduğu bağımsız bölüme tahsisi istenen arsa payı, arsanın kayıtlı olduğu kütüğün beyanlar hanesinde belirtilmek suretiyle kurulur ve yapının, verilen projeye göre tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerinin numarası ve bu bölümlere bağlı eklentiler kütüğün beyanlar hanesinde belirtilir.

Kat İrtifakı Tapusu Nasıl Alınır?

Kat irtifakı, tapu memurunca düzenlenen resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar.

Kat irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğüne göre tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne tescil olunur. Henüz kadastrosu yapılmamış olan yerlerde kat irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğündeki formüle göre, ayrıca tutulacak Kat Mülkiyeti Zabıt Defterine tescil olunur.

Kat İrtifakı Sahibinin Hakları ve Borçları Nelerdir?

Kat irtifakı sahibinin hakları ve borçları, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 17. ve 26. maddelerinde açıkça düzenlenmiş olup ilgili hükümler aşağıdaki gibidir:

Kat irtifakı sahibinin hakları:

Madde 17 – Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler.

(Değişik: 13/4/1983 -2814/7 md.) Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler, bu yönetici hakkında da uygulanır.

(Ek: 13/4/1983 – 2814/7 md.) Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.

Kat irtifakı sahiplerinin borçları:

Madde 26 – Kat irtifakı sahipleri bu hakka konu olan ortak arsa üzerinde, ileride kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak yapının sözleşmeye ve plana göre tamamlanması için kendilerine düşen borçları vaktinde yerine getirmek ve yapı işini, doğruluk kaideleri uyarınca kolaylaştırmakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.

(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/13 md.) Kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen borçları, noter aracılığıyla yapılan ihtara rağmen, bu ihtar tarihinden başlayarak iki ay içinde yerine getirmezse diğerlerinin yazılı istemi üzerine hâkim, onun arsa payının ve kat irtifakının hükme en yakın tarihteki değeri karşılığında, öteki paydaşlara, arsa payları oranında devrine karar verir.

Kat irtifakı sahiplerinden birinin kusuru yüzünden, yapının kanuni süre içinde yapılamaması sebebiyle kat irtifakı düşerse, kusurlu taraf diğerlerinin bu yüzden uğradıkları zararı tazminle yükümlüdür.

Kat İrtifakının Son Bulacağı Haller

Kat irtifakının sona ermesi, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 49. maddesinde düzenlenmiş olup ilgili madde uyarınca aşağıdaki hallerde kat irtifakı sona erer:

• Kat irtifakına konu olan arsanın maliki veya ortak malikleri, tapu memuruna verecekleri yazılı bir beyanla kat irtifakına ait sicil kaydını sildirerek bu irtifaka her zaman son verebilirler.
• Kat irtifakı, buna konu olan arsanın tamamiyle yok olması veya üzerinde yapı yapılamayacak hale gelmesi veya kamulaştırılması ile kendiliğinden sona erer.
• Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması sırasında verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin istemi üzerine, sulh hakimi, gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek, duruma göre kat irtifakının sona ermesine veya belli bir süre için uzatılmasına karar verir. Süre istem üzerine yeniden uzatılabilir. (Bu hüküm uyarınca kat irtifakı kaldırıldığında tapu kütüğündeki kayıt silinir.)

Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Farklar

Kat irtifakı ve kat mülkiyeti, her ikisi de bir tapu çeşidi olmasına karşın nitelikleri birbirinden farklıdır.

• Kat irtifakı bakımından tapu cinsi “arsa” iken, kat mülkiyeti bakımından ise tapu cinsi “bina”dır.
• Kat irtifakı, inşaata ilişkin projenin onaylanması anlamına gelmekte iken, kat mülkiyeti ise onaylanmış projenin inşa edilmiş olduğu anlamına gelmektedir.
• Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış yapılarda gündeme geldiğinden yapı kullanma izin belgesi yoktur. Buna karşın yapı kullanma izin belgesinin alınması, kat mülkiyeti bakımından zorunlu bir şarttır.

Kat İrtifakı Kat Mülkiyetine Nasıl Çevrilir?

Kat irtifaklı yapının maliklerinin, kat mülkiyetine geçilmesi hususunda mutabakata varması ve tüm maliklerin onayıyla birlikte, belediyeye başvurarak “yapı kullanma izin belgesi”nin alınması gerekmektedir. Yapı kullanım izin belgesi, iskan alınması anlamına gelmekte olup iskansız yapıların kat mülkiyetine geçiş yapabilmesi mümkün değildir.

Yapı kullanma izin belgesinin alınması ile birlikte, yapının tamamı için arsa üzerindeki hak sahibi kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi için Tapu Müdürlüğüne başvurabilir.

Bu kapsamda, arsa paylarının bağımsız bölümlere nasıl pay edileceği ve ortak alanların neresi olacağı gibi hususlar kararlaştırılmış olmalıdır.

Başvurunun onaylanması ile birlikte, kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilmiş olur ve irtifak sahiplerinin arsa olan tapu cinsleri, bina olarak değiştirilir.

Kat İrtifakı Kat Mülkiyetine Çevrilmezse Ne Olur?

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş zorunlu değil ise de; kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş yapılmaması halinde uygulamada pek çok problem yaşanabilmektedir.

Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasında en önemli fark “iskan” olup kat mülkiyetine geçişin yapılmaması halinde iskansız yapılar oluşabilmekte ve bu nedenle pek çok hukuki soruna zemin hazırlanabilmektedir.

Kat İrtifakı Bakımından Hukuki Destek Almak Neden Önemli?

Kat irtifakı bakımından arsa payı sahiplerinin uygulamada pek çok hukuki sorunla karşılaştığı bilinmektedir. Nitekim kat irtifakından, kat mülkiyetine geçiş yapılmaması halinde de doğabilecek pek çok hukuki sorun olduğundan süreçlerin hukuki destek alınarak yürütülmesi, hak kaybı yaşanmaması adına önemlidir. Bu nedenle alanında uzman avukat kadromuzdan hukuki destek almak için hukuk büromuzla iletişime geçebilirsiniz.

İşbu metin konunun genel hatlarıyla açıklanması için hazırlanmış olup, süreçlerin olayın somut özelliklerine göre yürütülmesi gerektiğinden, hak kaybının yaşanmaması adına uzman avukat kadromuzdan dava ve danışmanlık hizmet almanızı tavsiye ederiz.

Kat İrtifakı Nedir? yazısı ilk önce Calın & Okçu Hukuk üzerinde ortaya çıktı.

Yeni düzenlemelerin hukuki analiz edilmesi, somut uyuşmazlığa uygulanabilmesi ve hak kaybı yaşanmaması adına süreç takibi için alanında uzman avukat kadromuzdan, profesyonel hukuki dava ve danışmanlık hizmeti almanızı tavsiye ederiz. Konu hakkında bilgi almak için info@calinokcuhukuk.com mail adresi veya 0530 239 80 89 numaralı telefon ile iletişime geçebilirsiniz.

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nda değişiklik yapan 7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, 5/4/2023 tarihli ve 32154 sayılı Resmi Gazetede yayımlanmıştır.

İlgili kanun uyarınca kira uyuşmazlıklarına “arabuluculuk şartı” getirilmiş olup ilgili hükümler aşağıdaki gibidir:

MADDE 37- 6325 sayılı Kanuna 18/A maddesinden sonra gelmek üzere aşağıdaki madde eklenmiştir.

“Bazı uyuşmazlıklarda dava şartı olarak arabuluculuk

MADDE 18/B- (1) Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır:

a) Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar.

b) Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar.

c) 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar.

ç) Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar.

(2) Arabuluculuk süreci sonunda tarafların anlaşması halinde anlaşma belgesi, taşınmazla ilgili olarak kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esaslar gözetilmek suretiyle düzenlenir.

(3) Bu madde kapsamında düzenlenen anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin alınması zorunlu olup bu şerh taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri bakımından taşınmazın bulunduğu yer, diğer anlaşma belgeleri bakımından ise arabulucunun görev yaptığı yer sulh hukuk mahkemesinden alınır. Mahkeme taşınmazla ilgili anlaşma belgeleri bakımından yapacağı incelemede anlaşma içeriğini, arabuluculuğa ve cebri icraya elverişli olup olmadığı ve taşınmazla ilgili olarak kanunlarda yer alan sınırlamalar ile usul ve esaslara uyulup uyulmadığı yönünden denetler; bu kapsamda kurum veya kuruluşlardan bilgi veya belge talep edebilir ve gerektiğinde duruşma açabilir.

(4) Anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin verilmesiyle ilgili diğer hususlar hakkında 18 inci madde hükmü uygulanır.”

MADDE 38- 6325 sayılı Kanuna aşağıdaki geçici madde eklenmiştir.

“GEÇİCİ MADDE 3- (1) Bu maddeyi ihdas eden Kanunla, bu Kanuna eklenen 18/B maddesinin dava şartı olarak arabuluculuğa ilişkin hükümleri, bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih itibarıyla ilk derece mahkemeleri ve bölge adliye mahkemeleri ile Yargıtayda görülmekte olan davalar hakkında uygulanmaz.”

İlgili kanun hükümleri uyarınca; 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıklar, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar ve komşu hakkında kaynaklanan uyuşmazlıklar “zorunlu arabuluculuk” kapsamına alınmış ve aynı kanunun 43. maddesi uyarınca, ilgili kanun hükümleri 1/9/2023 tarihinde yürürlüğe girecektir.

6325 sayılı Kanuna eklenen ve zorunlu arabuluculuk öngören düzenleme, 1/9/2023 tarihi itibari ile ilk derece mahkemeleri ve bölge adliye mahkemeleri ile Yargıtayda görülmekte olan davalar hakkında uygulanmayacaktır. Yani, ilgili kanun hükmü derdest davalara etki etmeyecektir.

Arabuluculuk, alternatif uyuşmazlık çözüm yöntemlerinden olup yeni düzenleme ile usul ekonomisi de gözetilerek uyuşmazlıkların kısa sürede çözümlenmesi amaçlanmaktadır. Zorunlu arabuluculuk bir dava şartı olup arabuluculuğa başvurulmadan dava açılması durumunda, ilgili dava “dava şartı yokluğundan” reddedilecektir.

Arabuluculuk aşamasında anlaşılması durumunda ise, aynı konuda yeniden dava açılamayacak olup uyuşmazlık kısa sürede ve az masrafla, uzlaşarak çözümlenmiş olacaktır.

İşbu metin konunun genel hatlarıyla açıklanması için hazırlanmış olup, süreçlerin olayın somut özelliklerine göre yürütülmesi gerektiğinden, hak kaybının yaşanmaması adına uzman avukat kadromuzdan dava ve danışmanlık hizmet almanızı tavsiye ederiz.

Kira Davalarında Arabuluculuk Şartı yazısı ilk önce Calın & Okçu Hukuk üzerinde ortaya çıktı.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine ilişkin;

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK),
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK),
• 1512 Noterlik Kanunu, 2644 sayılı Tapu Kanunu’nda

yasal düzenlemelere yer verilmekte olup aşağıda detaylı olarak açıklanacaktır.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, taşınmaz satış sözleşmesinin “önsözleşmesi” niteliğinde olup mülkiyet hakkına yönelik olduğundan ve kesin şekil şartları içerdiğinden hak kaybı yaşanmaması ve süreçlerin takibi için alanında uzman avukat kadromuzdan, profesyonel hukuki dava ve danışmanlık hizmeti almanızı tavsiye ederiz.

Konu hakkında bilgi almak için info@www.calinokcuhukuk.com mail adresi veya 0530 239 80 89 numaralı telefon ile iletişime geçebilirsiniz.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Konusu

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi; bir önsözleşme niteliğinde olup her iki tarafa da borç yükleyen bir sözleşmedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin konusu, sözleşme konusu gayrimenkuldür.

Bu kapsamda taşınmaz satış vaadi sözleşmesi; ileride kurulacak sözleşme ile, bir tarafa taşınmazın tapuda devir işlemini gerçekleştirme borcu yüklerken, diğer tarafa da ilgili taşınmazın satış bedelini ödeme borcu yükler.

Özetle; tapuda devir yapılacağını taahhüt eden bir sözleşme niteliğindedir. Taraflara ayni değil, nispi bir hak sağlar.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nasıl Yapılır?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin “resmi senet” şeklinde düzenlenmesi zorunlu olup sözleşme noter huzurunda taraflarca imzalanarak yapılır.

Taşınmaz satış vaadinin geçerli olabilmesi için şekil şartı öngörülmüş olup taraflar arasında adi yazılı şekilde yapılan sözleşmeler bağlayıcı olmayacaktır. Taraflar, şekil şartına uygun olarak, sözleşme yapma iradelerini ortaya koymalılardır.

Uygulamada yaygın olan taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin noter tarafından düzenleme şeklinde yapılması ise de; tapu sicil memurları veya muhafızları tarafından da taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenlenebilmektedir.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları

TBK m.29’da “önsözleşme” düzenlenmiş olup ilgili hüküm aşağıdaki gibidir:

“Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir. Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, önsözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır.”

Buradan da anlaşılacağı üzere, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerliliği, ileride kurulacak taşınmaz satış sözleşmesinin şekline bağlıdır.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin şekli, TBK m.237’de özel olarak düzenlenmiş olup bu hükme göre; taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz.

TMK m.706’da da yine benzer bir düzenleme yapılmış olup bu hükme göre de, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapuya Şerh Edilmesinin Etkileri

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi; ayni değil, kişisel bir hak sağlamaktadır. Ancak taraflardan herhangi birinin talebi ile, resmi şekilde yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilebilir. Tapuya şerh edilmesi ile birlikte, nispi hak güçlenir ve üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilecek bir hak olur.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmemesi halinde de sözleşmenin taraflarını bağlayacak ise de; tapuya şerh edildiği takdirde üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilecek olduğundan nispi hakkın etkisi güçlenecektir.

Tapu Kanunu m.26 uyarınca; “Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse işbu şerh tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından re’sen terkin olunur.” Yani, şerhin etkisi beş yıldır. Beş yıl geçtikten sonra sözleşme ifa edilmezse, zamanaşımına uğrayacaktır.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Sona Ermesi

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi aşağıdaki hallerde sona erer:
• Sözleşmenin feshedilmesi
• Sözleşmenin ifa edilmesi
• Sözleşmenin zamanaşımına uğraması
• İfa imkansızlığı halleri

Taraflardan biri taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan yükümlülükleri yerine getirmezse ne olur?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde, taraflardan biri taşınmazın bedelini ödemeli, diğer taraf ise devir tarihi olarak belirlenen tarihte Tapu Sicil Müdürlüğü nezdinde taşınmazın devrini gerçekleştirmelidir.

Taşınmazın devrini taahhüt eden taraf, devir tarihinde malik değil ise; sözleşme gereğini yerine getiremeyecektir ve sözleşmenin ifa edilememesinden kaynaklı, diğer tarafa tazminat ödemesi gerekecektir.

Taşınmazı satın almayı taahhüt eden taraf ise, devrin gerçekleşebilmesi için satış bedelini ödemekle yükümlü olup aksi halde borca aykırılık oluşacak ve sözleşmeye aykırı davranın tarafın sorumluluğuna gidilebilecektir.

Bununla birlikte; taşınmaz satış vaadi sözleşmesine cezai şart maddesi de konulmuş ise, tarafların herhangi bir zararı olmasa dahi sözleşme hükümlerine aykırılık oluştuğunda cezai şart ödenmesi de gündeme gelebilecektir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesini yapmak için sözleşme konusu mala malik olmak zorunlu mudur?

Taşınmaz satış sözleşmesinin taraflarından, tapuyu devretmeyi taahhüt eden kişi, ilgili sözleşmenin yapıldığı tarihte ilgili taşınmazın maliki olmak zorunda değildir. Ancak, sözleşmede kararlaştırılan devir tarihinde, taşınmazın devrinin gerçekleşebilmesi için devir taahhüt eden tarafın malik olması zorunludur.

Bir taşınmaz için birden fazla taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa ne olacaktır?

Bir taşınmaz için birden fazla taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılması, sözleşmenin kurulduğu sırada devir taahhüt eden tarafın taşınmazın maliki olması zorunlu olmadığından uygulamada sıklıkla karşımıza çıkan bir uyuşmazlıktır. Bu gibi durumlarda; tarih olarak önce yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi geçerliliğini koruyacaktır.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Örneği

TAŞINMAZ (GAYRİMENKUL) SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ

(Düzenleme Şeklinde)

SATMAYI VAAD EDEN : XXXXX

SATIN ALMAYI VAAD EDEN : XXXXX

SATIŞ BEDELİ : XXXXX

CEZAİ ŞART : XXXXX

Ben aşağıda mühür ve imzası bulunan ….. Noterliği Noter Vekili ……. ……. ……./…….. adresindeki dairemde görev yaparken yanıma gelen ve …………. nüfus dairesinden verilen fotoğraflı/fotoğrafsız …../…../….. gün ve ……….. numaralı nüfus cüzdanına göre ………. ili ………….. ilçesi ………… köyü/mahallesinde …… cilt, …… sıra no ……. aile sıra numaralarında nüfusa kayıtlı olup, ……. ile …… doğumlu, halen …… ….. ……/…….. adresinde oturduğunu söyleyen …….. ……. ile …………. nüfus dairesinden verilen fotoğraflı/fotoğrafsız …../…./…. gün ve ………. numaralı nüfus cüzdanına göre …… ili ……. ilçesi ………… köyü/mahallesinde ….. cilt, …… sıra no, …… aile sıra numaralarında nüfusa kayıtlı olup, ……. ile ……. doğumlu, halen …….. …… ……/…… adresinde oturduğunu söyleyen …….. ……… birlikte bana başvurarak düzenleme şeklinde bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılmasını istediler.

Kendileri ile konuştum. Yasal yeteneklerinin bulunduğunu ve okur yazar olduklarını anladım. İbraz ettikleri nüfus cüzdanlarından kanı sahibi oldum. Bunun üzerine ilgililerden satmayı vaad ve taahhüt eden ……. …… sözlerine başlayarak dedi ki:

Tapu ile Sahibi ve Hissedarı bulunduğum ………….. ili, ……………. ilçesi ………… mevkiinde vaki ve Kain tapunun ………… pafta ve …………… parselde kayıtlı bulunan taşınmazdaki hak ve hissemin tamamını bugünkü tarihi itibari ile alıcısı bulunan ……..-TL bedel karşılığında satmayı vaad ediyorum, satış bedeli olan ………..’nın …… kısmını peşin aldım Bakiye ……’nı …… taksitler halinde tarafıma ödemesine rıza ve muvafakat ettiğimi mezkur taşınmazın bu günden itibaren bu sözleşme dahilinde almayı vaad eden’e ait bulunacağını, Alıcı’nın işbu Düzenleme Şeklindeki Taşınmaz Satış Vaadini ilgili tapu dairesine ibrazla kütüklere tek taraflı şerh verdirip kaldırmakta serbest bulunduğunu, mezkur taşınmazın kat’i ferağ takririni alıcının talebi üzerine ……, kat’i ferağ takririni vermekte imtina ettiğim takdirde almayı vaad eden’in işbu düzenleme şeklindeki taşınmaz satış vaadini ilgili tapu dairesine ibrazla taşınmazı hükmen tescil talebinde bulunmasına rıza ve muvafakatımın bulunduğunu, mezkur taşınmazın bu güne kadar olan bilumum vergi harç ve rüsumları ile kanuni mükellefiyetlerinin tarafıma, bu günden sonrakilerin ise Satın Almayı Vaad Eden’e ait bulunacağını, işbu sözleşmeden dolayı doğacak ihtilaflar hallinde …… mahkemeleri ve icra dairelerinin yetkili olacağını beyan kabul ve ikrar ederim.) dedi ve beyanını bitirdi.

Bunun üzerine aynı oturumda hazır bulunan ve Satın Almayı Vaad Eden ……. …… söz alarak dedi ki:
Satın almayı vaad eden sıfatı ile yukarıda Satmayı vaad eden’in beyanlarını aynen kabul ederek, sahibi bulunduğunu bildiğim ve tespit ettiğim ………….. ili, ……………. ilçesi ………… mevkiinde vaki ve Kain tapunun ………… pafta ve …………… parselde kayıtlı bulunan taşınmazı bu günkü tarihi itibari ile ……-TL bedel karşılığında almayı vaad ediyorum. Satış Bedeli olan ……’nın satıcı beyanında olduğu gibi kendisine ödeyeceğimi, işbu taşınmazın bugüne kadar olan bilumum vergi harç ve rüsumları ile kanuni mükellefiyetlerinin satmayı vaad eden’e bu günden sonrakilerin ise tarafıma ait bulunacağını, işbu satış vaadi sözleşmesinden doğacak ihtilafların halinde …… mahkemeleri ve icra dairelerinin yetkili olacağını beyan kabul ve ikrar ederim.) diyerek sözlerini bitirdi.
Tutanak ilgililere okunması için verildi. Okudular. İsteklerine uygun olduğunu tarafıma bildirmeleri üzerine tutanağın altı ilgililer ile tarafımdan imza edilerek mühürlendi. …./…./….

SATMAYI VAAD EDEN                                                                                                  SATIN ALMAYA VAAD EDEN

Adı Soyadı                                                                                                                   Ad Soyad

İmza                                                                                                                             İmza

İşbu sözleşme örnek olarak hazırlanmış olup, süreçlerin olayın somut özelliklerine göre yürütülmesi gerektiğinden, hak kaybının yaşanmaması adına uzman avukat kadromuzdan dava ve danışmanlık hizmet almanızı tavsiye ederiz.

Taşınmaz (Gayrimenkul) Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir? yazısı ilk önce Calın & Okçu Hukuk üzerinde ortaya çıktı.

Kira tespit davasında mahkeme tarafından verilen karar hem kiraya veren hem de kiracı açısından bir külfet oluşturabileceğinden hak kaybı yaşanmaması adına sürecin takibi için alanında uzman avukat kadromuzdan, profesyonel hukuki dava ve danışmanlık hizmeti almanızı tavsiye ederiz.

Konu hakkında bilgi almak için info@www.calinokcuhukuk.com mail adresi veya 0530 239 80 89 numaralı telefon ile iletişime geçebilirsiniz.

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, kiraya veren ya da kiracı tarafından açılabilen, kira bedelinin arttırılmasının ya da azaltılmasının talep edildiği davadır.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 344.maddesinde;

“…. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir…..”

şeklinde düzenlenmiştir.

Kanun maddesinde de belirtildiği üzere, aralarında yazılı veya sözlü kira sözleşmesi olan taraflardan biri, yeni kira döneminde kira bedelinde anlaşamadığı takdirde kira tespit davası açarak kira bedelinin hakim tarafından belirlenmesi talep edilebilir.

Kira tespit davası, aralarında kira sözleşmesi bulunan kiraya veren ya da kiracı tarafından açılabilir. Kiraya veren tarafından düşük kira bedelinin arttırılması, kiracı tarafından ise fazla olan kira bedelinin düşürülmesi talep edilebilir.

Paylı mülkiyet söz konusu ise, her paydaş kendi payının kira bedelinin belirlenmesi talebi ile bu davayı açabilir.

Kira Tespit Davasının Şartları

• Taraflar arasında kira sözleşmesi olmalıdır.

Kira tespit davası açılabilmesi için öncelikle taraflar arasında bir kira sözleşmesi olması gereklidir. Sözleşmenin yazılı ya da sözlü olarak yapılması önem arz etmemektedir.

• Davayı açmakta hukuki yarar bulunmalıdır.

Hukuki yarar ile kastedilen, davacının, kira tespit davası açmakta bir yararı olmasıdır.

Yetkili ve Görevli Mahkeme

Kira tespit davasına bakmakla görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Dava, kural olarak, davalının yerleşim yeri mahkemesinde, sözleşmenin ifa edildiği yer mahkemesinde veya taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılabilir.

Kira Tespit Davasında İhtar Şartı

Kira tespit davasında davanın açılabilmesi için ihtar şartı aranmamaktadır. Ancak, kira sözleşmesinin yenileme tarihine 1 ay kala ihtarname gönderilmesi halinde belirlenen yeni kira bedeli, yeni kira döneminden itibaren geçerli olacaktır.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?

Taraflar arasında yapılan kira sözleşmesinde kira bedelinin artışına ilişkin bir düzenleme var ise kira bedeli sözleşmeye uygun şekilde arttırılır, bu durumda kira tespit davası açılamaz.

Taraflar arasında yapılan sözleşmede kira bedelinin artışına ilişkin bir düzenleme yer almıyor ise kira bedelinin tespiti için dava açılabilir.

Ancak, Kira Tespit Davasında 5 Yıl Kuralı mevcuttur. Buna göre, taraflar arasındaki kira sözleşmesinde kira bedelinin artışı düzenlenmiş olsa dahi, 5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde yeni kira bedelinin belirlenmesi için kira tespit davası açılabilmektedir.

Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?

Kira tespit davasında yeni kira bedeli, hak ve nesafet ilkesi gereğince belirlenir.

Kira bedeli belirlenirken, taraflar var olan delillerini sunduktan sonra bilirkişi aracılığı ile kiralanan ve emsalleri incelenir, bunun sonucunda elde edilen veriler somutlaştırılarak dava konusu yer özelinde yerin niteliği, konumu, kullanım şekli, kira süresi vb. ölçütler dikkate alınarak makul bir kira bedeli belirlenir.

Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?

Kira tespit davasının sonuçlanması için kesin bir süre öngörülemese de davanın açıldığı Sulh hukuk Mahkemesi’nin yoğunluğuna bağlı değişiklik göstermekle birlikte ortalama 1-1,5 yıl sürmektedir.

Kira Tespit Davası Geriye Dönük Açılır Mı?

Kira tespit davası sonucunda belirlenen yeni kira bedeli yeni kira döneminden itibaren geçerli olur. Bu nedenle geriye dönük olarak kira tespit davası açılabilmesi mümkün değildir.

Kira Tespit Davasında Faiz İstenir Mi?

Kira tespit davalarında faiz talep edilebilmesi mümkün olmadığı gibi mahkeme de faize hükmedemez.

Tespit Edilen Kira Bedeli Hangi Aydan İtibaren Geçerlidir?

Belirlenen yeni kira bedelinin hangi aydan itibaren geçeli olacağı Borçlar Kanununun 345. Maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre;

“Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.

Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.”

Yani tespit edilen yeni kira bedelinin hangi aydan itibaren geçerli olduğu davanın açılış tarihine ve kira tespitine ilişkin ihtarnamenin gönderildiği tarihe bağlıdır.

Yeni kira bedelinin hangi aydan itibaren geçerli olacağı somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmelidir. Bu kapsamda tespit edilen yeni kira bedelinin en kısa zamanda uygulanmaya başlanması ve herhangi bir hak kaybı yaşanmaması adına uzman avukat kadromuzdan dava ve danışmanlık desteği almanızı tavsiye ederiz.

Kira Tespit Davası Emsal Yargıtay Kararları

12/11/1979 günlü ve 1/3 sayılı İçtihadı Birleştirme kararı gereğince kira tespit ilamları kesinleşmeden infaz edilemez. Bu nedenle kararın kendisi kesinleşmedikçe takip yapılamayacağı gibi ilamda yazılı yargılama gideri ve avukatlık ücreti vs. gibi istekler için de karar kesinleşmedikçe infaz yapılamaz. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2001/423 Esas 2001/456 Karar).

Hak ve nesafete uygun kira belirlenirken taşınmazın yeniden kiralanması halinde serbest şartlarda boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinden mahkemece hak ve nesafet kurallarına uygun indirim yapılarak kira bedelinin tespiti gerekir. Hükme esas alınan 04.03.2016 tarihli bilirkişi raporunda davalının eski kiracı olduğu da değerlendirilerek indirim uygulanmak suretiyle kira bedelinin hak ve nesafete göre belirlendiği anlaşılmakta olup, Mahkemece ikinci kez indirim uygulanarak kira bedelinin belirlenmiş olması doğru değildir. Bu durumda Mahkemece öncelikle bilirkişi kurulundan hüküm kurmaya yeterli ve denetime elverişli bir şekilde ek rapor alınarak, taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği brüt kira bedelinin belirlenmesi, daha sonra Mahkemece bu bedelden davalının eski kiracı olduğu gözetilerek %10-20 oranında hakkaniyete uygun bir miktarda indirim yapıldıktan sonra kira bedelinin brüt olarak tespiti gerekirken, yetersiz bilirkişi raporuna göre yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2019/1063 Karar)

Davacılar, murisleri ile 01.01.1985 tarihinde kira sözleşmesi düzenlenmiş, davalının son ödediği 1.000,00 TL bir kira bedeli emsal taşınmazlara göre kira bedelinin düşük kaldığı belirterek yeni dönem için kira parasının 7.000,00 TL olarak tespitine karar verilmesi talebiyle dava açmıştır. Davalı ise davacının talep ettiği kira bedelinin fahiş olduğunu belirtmiş ve emsal inceleme yapılmasına karar verilmesi talep edilmiştir. Mahkeme tarafından açılan davanın kısmen kabulüne karar verilerek aylık net 3.600,00 TL olarak tespitine karar verilmiş, karara temyiz başvurusunda bulunulmuştur.

Dosya incelemesinde 1 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiği ve kira artış oranına dair hüküm konulmadığını, davacı sözleşmenin yenilendiği 01.01.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin tespiti talebi adına bu dönemin başlangıcından en geç 30 gün önceki bir tarihte açılması ya da kiraya veren tarafından kiracıya artırımda bulunacağına dair yazılı bildirimde bulunulmuş olması gerekmektedir. Yeni dönem başlangıcı olarak 01.01.2016 tarihinde başladığı, bir sonraki dönem için kira bedelinin tespitine karar verilmesi yönünde davacıya sorularak, istenmesi halinde bir sonraki dönem için tespit kararı verilmesi aksi durumda davanın reddi yönünde karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir. Mahkeme yanılgılı değerlendirme ile karar verdiğinden bozma yönünde karar verilmiştir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/5586 Esas, 2019/435 Karar)

Kira Tespit Davası Dilekçesi

…….. NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİNE

DAVACI : XXXXXX

VEKİLİ : XXXXXX

DAVALI : XXXXXX

KONU : Konutun kira alacağının tespiti ve artırımı talebimi hakkındadır.

AÇIKLAMALAR

Müvekkil ve Davalı arasında akdedilen ………. tarihli Kira Sözleşmesi uyarınca, ………………………………. Adresinde oturmaktadır.

Bu kapsamda aylık ……….. TL kira bedeli belirlenmiş, takip eden yıllarda kira artışları gerçekleştirilmiştir. Güncel kira bedeli ……….. TL’dir.

Kira bedelinin arttırılması talebi ile ………………. İhtarnamesi gönderilmiş ise de Davalı tarafından herhangi bir kira artışı yapılmamıştır.

Davaya konu taşınmazın kullanımı kapsamında ödenen kira bedeli emsallerinin çok altında olup günümüz ekonomik esaslar göz önüne alınarak ödenen kira bedeli emsallerinin çok altında kalmıştır. Bu nedenle kira bedelinin tespit edilmesi için işbu davayı açmamız gerekmiştir.

Bu kapsamda, …………….. saklı kalmak kaydıyla dava konusu taşınmazın niteliği, emsal kira bedelleri, günümüz ekonomik koşulları ve Mahkemenizce re’sen dikkate alınacak diğer sebepler de göz önünde bulundurularak kira bedelinin emsal ve rayiç bedele uygun olarak, yeni dönemden itibaren net ……… TL olarak tespit edilmesini talep ederiz.

HUKUKİ SEBEPLER : 6570 sayılı Kanun, TBK, HMK ve sair ilgili mevzuat.

HUKUKİ DELİLLER :

Kira Sözleşmesi

İhtarname

Bilirkişi,

Keşif,

Tanık,

Yemin

Ve sair her türlü delil.

NETİCE VE TALEP : Yukarıda açıklanan nedenlerle davaya konu konutun kira bedelinin aylık net 20.000 TL olarak tespitine, tespit masrafları ile yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin karşı taraf üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep ederiz.

BEDEL ARTIRIMI

TALEBİNDE BULUNAN

VEKİLİ

İşbu metin konunun genel hatlarıyla açıklanması için hazırlanmış olup, süreçlerin olayın somut özelliklerine göre yürütülmesi gerektiğinden, hak kaybının yaşanmaması adına uzman avukat kadromuzdan dava ve danışmanlık hizmet almanızı tavsiye ederiz.

Kira Tespit Davası yazısı ilk önce Calın & Okçu Hukuk üzerinde ortaya çıktı.

Kamulaştırma Nedir?

Kamulaştırma, T.C. Anayasası m.46 ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nda düzenlenmiş olup devletin ve kamu tüzel kişilerinin; kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre alması anlamına gelmektedir.

Kamulaştırma Türleri Nelerdir?

Trampa Yolu ile Kamulaştırma

Kamulaştırma Kanunu m.26’da düzenlenmiş olup madde metni aşağıdaki gibidir;

Madde 26 – Mal sahibinin kabul etmesi halinde kamulaştırma bedeli yerine, idarenin kamu hizmetine tahsis edilmemiş olan taşınmaz mallarından, bu bedeli kısmen veya tamamen karşılayacak miktarı verilebilir.

Kamulaştırma bedeli yerine verilecek taşınmaz malın değeri, idarenin ihale komisyonunca yoksa bu amaçla kuracağı bir komisyonca tespit edilir. Taşınmaz mal bedelleri arasındaki fark taraflarca nakit olarak karşılanır. Ancak idarenin vereceği taşınmaz malın değeri, kamulaştırma bedelinin yüzde yüz yirmisini aşamaz.

Madde metninden de anlaşılacağı üzere; taşınmaz maliklerinin de rızası göstermesi halinde, kamulaştırılacak olan taşınmaz mal, kamulaştırma yapacak olan kuruma ait başka bir taşınmaz ile takas edilirse “trampa yolu ile kamulaştırma” gündeme gelecektir.

Kısmen Kamulaştırma

Kamulaştırma Kanunu m.12’de düzenlenmiş olup kamulaştırma yapacak olan kurum tarafından taşınmazın tamamının değil, sadece bir kısmının kamulaştırılması anlamına gelmektedir.

Bir kısmı kamulaştırılan taşınmazın kalan kısmının değeri, kısmi kamulaştırma nedeni ile düşerse; düşen bedel kamulaştırma bedeline eklenerek taşınmaz malikine ödenecektir.

Bir kısmı kamulaştırılan taşınmazın kalan kısmının değeri, kısmi kamulaştırma nedeni ile artarsa; artan bedel kamulaştırma bedelinden düşülerek kalan kısım taşınmaz malikine ödenecektir.

Acele Kamulaştırma

Kamulaştırma Kanunu m.27’de düzenlenmiş olup kamu yararının gecikmemesi amacıyla, yurt savunması ihtiyacına veya aceleliğine Cumhurbaşkanınca karar verilecek hallerde veya özel kanunlarda öngörülen olağanüstü durumlarda “acele kamulaştırma” gündeme gelecektir.

Acele kamulaştırma gerektiren hallerde, taşınmaz malikine karşı acele el koyma davası açılabilir. Mahkeme tarafından verilecek acele el koyma kararından sonra kamulaştırma yapacak olan kurum, taşınmazı satın alma yoluna gider. Anlaşma olmadığı halde idare tarafından kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davası açılmalıdır.

Kamulaştırma Şartları Nelerdir?

Kamulaştırma şartları, Kamulaştırma Kanunu m.3’te düzenlenmiştir.

Bu hükme göre; idareler, kanunlarla ve Cumhurbaşkanlığı kararnameleriyle yapmak yükümlülüğünde bulundukları kamu hizmetlerinin veya teşebbüslerinin yürütülmesi için gerekli olan taşınmaz malları, kaynakları ve irtifak haklarını; bedellerini nakden ve peşin olarak veya belirtilen hallerde eşit taksitlerle ödemek suretiyle kamulaştırma yapabilirler.

Bununla birlikte; kamulaştırma yapılabilmesi için “kamu yararı” olması gerekmektedir. Kamu yararı olmadığı hallerde özel mülkiyete tabi taşınmazların kamulaştırılması mümkün değildir.

Kamulaştırma İşleminin İptali Davaları

Kamulaştırma, bir idari işlem olup kamulaştırma işleminin iptali için idari yargıda iptal davası açılabilmesi mümkündür. İdari işlemlerin yetki, şekil, sebep, amaç ve konu unsurlarının hukuka uygun olması gerekmekte olup bu unsurlardan bir veya birkaçında hukuka aykırılık olması durumunda kamulaştırma işleminin iptali davası açılabilecektir.

Kamulaştırma işleminin iptali davalarında görevli ve yetkili mahkeme kural olarak taşınmazın bulunduğu yer İdare Mahkemesi ise de; kamulaştırma kararı Cumhurbaşkanı tarafından alınmış ise görevli mahkeme Danıştay olacaktır.

Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil Davaları

Kamulaştırmada kıymet takdir komisyonu, idarece kamulaştırılacak taşınmaz için bir kıymet takdir eder ve uzlaşma komisyonu taşınmazın sahibine kıymet takdir komisyonunun belirlediği bedelin üzerinde olmamak üzere bir teklifte bulunur. Taşınmazı kamulaştırılacak kişi bu teklifi kabul etmek zorunda değildir.

Taşınmazı kamulaştırılacak olan kişi teklifi kabul etmediğinde; kamulaştırma yapacak idarece kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davası açılır. Bu dava sonucunda mahkemece tespit edelin bedelin ödenmesi sonucunda, taşınmaz idare adına tescil edilir.

Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davalarında mahkemece gayrimenkul değerlemesi yapması için bilirkişi heyeti oluşturulur ve çoğunlukla mahallinde keşif de yapılarak taşınmazın bedeli bu doğrultuda belirlenir.

Kamulaştırmasız El Atma Davaları

İdare, hukuka uygun bir idari işlemin unsurlarını yerine getirmeksizin hukuka aykırı olarak, fiilen veya hukuki bir işlemle; bir kimsenin özel mülkiyetinde olan taşınmaz üzerinde mülk sahibinin mülkiyet hakkını kullanmasını engellerse, taşınmaza kamulaştırmasız el atmış sayılır.

İdare tarafından taşınmaza kalıcı olarak el koyup taşınmaz üzerine bina, tesis yapabileceği gibi veya ilgili taşınmazı bir hizmete tahsis ederek taşınmazın sahibinin ilgili taşınmaz üzerinde dilediği gibi tasarrufta bulunma hakkını da engelleyebilmektedir.

Özel mülkiyete tabi taşınmaza kamulaştırmasız el konulması söz konusu olursa; taşınmaz sahibi tarafından müdahalenin meni davası açılabileceği gibi, bedel tespit davası da açılabilecektir. Başka bir deyişle malik, mahkemeden kamulaştırmasız el atmanın önlenmesini isteyebileceği gibi; el konulan taşınmazın bedelinin kendisine ödenmesini de isteyebilecektir.

Kamulaştırma Davalarında Görevli Mahkeme

Kamulaştırma işlemlerinde bedel tespiti ve tescil davalarında görevli ve yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi iken; kamulaştırma işleminin iptali davalarında ise taşınmazın bulunduğu yer İdare Mahkemesidir.
Bununla birlikte; kamulaştırma kararı Cumhurbaşkanı tarafından alınmış ise görevli mahkeme Danıştay olacaktır.

Kamulaştırmada Satın Alma Usulü

Kamulaştırmada satın alma usulü, Kamulaştırma Kanunu m.8’de düzenlenmiş olup bu hükme göre, idarelerin tapuda kayıtlı olan taşınmaz mallar hakkında yapacağı kamulaştırmalarda satın alma usulünü öncelikle uygulamaları esastır.

Bu usule göre; idarece belirlenecek kıymet takdir komisyonu, kamulaştırılacak taşınmaz için bir kıymet takdir eder ve uzlaşma komisyonu taşınmazın sahibine kıymet takdir komisyonunun belirlediği bedelin üzerinde olmamak üzere bir teklifte bulunur.

Taşınmazı kamulaştırılacak kişi, bu teklif üzerine kamulaştırmaya konu taşınmaz malı pazarlıkla ve anlaşarak satmak veya trampa isteği ile birlikte idareye başvurulması hâlinde; komisyonca tayin edilen tarihte pazarlık görüşmeleri yapılır, tespit edilen tahminî değeri geçmemek üzere bedelde veya trampada anlaşmaya varılması hâlinde, yapılan bu anlaşmaya ilişkin bir tutanak düzenlenir.

Taşınmazı kamulaştırılacak kişi, bu teklifi kabul etmezse idarece kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davası açılabilecektir.

Kamulaştırmada Uzlaşma Komisyonu Görevleri

Kamulaştırma Kanunu gereğince kamulaştırmaya konu edilen taşınmaz sahipleri, uzlaştırma komisyonunca uzlaşmaya davet edilir. Uzlaşma usulüyle, idare ile taşınmaz sahiplerinin mahkeme aşamasına gitmeksizin süreci sonlandırmaları amaçlanmaktadır. Uzlaşma görüşmeleri sonuçsuz kalırsa, idarece taşınmaz bedelinin tespiti ve tescili yönünden dava açılacaktır.

Bu doğrultuda; kamulaştırma işleminden önce idarece, kıymet takdir komisyonunca tahmini bedeli belirlenen taşınmaza ilişkin öncelikle uzlaşma yoluna başvurulması gerekmektedir.

Kamulaştırmada Kamu Yararı Kararı

Kamulaştırma işlemi için “kamu yararı” bulunması zorunlu olup kamulaştırmada kamu yararı kararı verecek merciler Kamulaştırma Kanunu m.5’te düzenlenmiş olup madde metni aşağıdaki gibidir;

Kamu yararı kararı verecek merciler

Madde 5 – Kamu yararı kararı verecek merciler şunlardır:

a) Kamu idareleri ve kamu tüzelkişileri;

1. 3 üncü maddenin ikinci fıkrasında sayılan amaçlarla yapılacak kamulaştırmalarda ilgili bakanlık,
2. Köy yararına kamulaştırmalarda köy ihtiyar kurulu,
3. Belediye yararına kamulaştırmalarda belediye encümeni,
4. İl özel idaresi yararına kamulaştırmalarda il daimi encümeni,
5. Devlet yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu,
6. Yükseköğretim Kurulu yararına kamulaştırmalarda Yükseköğretim Kurulu,
7. Üniversite, Türkiye Radyo – Televizyon Kurumu, Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulları,
8. Aynı ilçe sınırları içinde birden çok köy ve belediye yararına kamulaştırmalarda ilçe idare kurulu,
9. Bir il sınırları içindeki birden çok ilçeye bağlı köyler ve belediyeler yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu,
10. Ayrı illere bağlı birden çok kamu tüzelkişileri yararına kamulaştırmalarda Cumhurbaşkanı,
11. Birden çok il sınırları içindeki Devlet yararına kamulaştırmalarda Cumhurbaşkanı.

b) Kamu kurumları yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulu veya idare meclisi, bunların olmaması halinde yetkili idare organları,

c) Gerçek kişiler yararına kamulaştırmalarda bu kişilerin, özel hukuk tüzelkişileri yararına kamulaştırmalarda ise; yönetim kurulları veya idare meclislerinin, yoksa yetkili yönetim organlarının başvuruları üzerine gördükleri hizmet bakımından denetimine bağlı oldukları köy, belediye, özel idare veya bakanlık.

Kamulaştırmada Kamu Yararı Kararını Onaylayabilecek Makamlar

Kamulaştırmada kamu yararı kararı verecek merciler Kamulaştırma Kanunu m.5’te düzenlenmiş olup bu kararı onaylayabilecek makamlar, Kamulaştırma Kanunu m.6’da düzenlenmiş olup madde metni aşağıdaki gibidir;

Onay mercii 
Madde 6 – Kamu yararı kararı;

a) Köy ihtiyar kurulları ve belediye encümenleri kararları, ilçelerde kaymakamın, il merkezlerinde valinin,

b) İlçe idare kurulları, il daimi encümenleri ve il idare kurulları kararları, valinin,

c) Üniversite yönetim kurulu kararları, rektörün,

d) Yükseköğretim Kurulu kararları, Kurul başkanının,

e) Türkiye Radyo – Televizyon Kurumu yönetim kurulu kararları, genel müdürün,

f) Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu Yönetim Kurulu kararları, Yüksek Kurum Başkanının,

g) Kamu kurumları yönetim kurulu veya idare meclisleri veya yetkili idare organları kararları, denetimine bağlı oldukları bakanın,

h) Gerçek kişiler veya özel hukuk tüzelkişileri yararına; köy, belediye veya özel idarece verilen kararlar, valinin,

Onayı ile tamamlanır.

Cumhurbaşkanı veya bakanlıklar tarafından verilen kamu yararı kararlarının ayrıca onaylanması gerekmez.

Onaylı imar planına veya ilgili bakanlıklarca onaylı özel plan ve projesine göre yapılacak hizmetler için ayrıca kamu yararı kararı alınmasına ve onaylanmasına gerek yoktur. Bu durumlarda yetkili icra organınca kamulaştırma işlemine başlanıldığını gösteren bir karar alınır.

Kamulaştırma Davaları Ne Kadar Sürer?

Kamulaştırma davalarının sonuçlanması somut olayın koşullarına ve mahkemelerin iş yüküne göre değişmekle birlikte, ortalama olarak 1-2 yıl sürmektedir.

İşbu metin konunun genel hatlarıyla açıklanması için hazırlanmış olup, süreçlerin olayın somut özelliklerine göre yürütülmesi gerektiğinden, hak kaybının yaşanmaması adına uzman avukat kadromuzdan dava ve danışmanlık hizmet almanızı tavsiye ederiz.

Kamulaştırma Davaları yazısı ilk önce Calın & Okçu Hukuk üzerinde ortaya çıktı.

Dava sonucunda dava konusu mal tek bir kişinin mülkiyetine geçmektedir. Ortaklığın giderilmesi davası çok taraflı bir dava olduğundan hak kaybı yaşanmaması adına süreç takibi için alanında uzman avukat kadromuzdan, profesyonel hukuki dava ve danışmanlık hizmeti almanızı tavsiye ederiz. Konu hakkında bilgi almak için info@www.calinokcuhukuk.com mail adresi veya 0530 239 80 89 numaralı telefon ile iletişime geçebilirsiniz.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir ve Nasıl Açılır?

Ortaklığın giderilmesi, paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınır ya da taşınmaz mallardaki paydaşlığın sona ermesine yönelik bir dava olduğundan genellikle mülkiyet sahibi kişinin vefatı sonrasında malın mirasçılara kalması halinde söz konusu olur.

Pay oranları önemli olmaksızın ve haklı bir sebebe dayanmak zorunda olmadan paydaşlardan her biri ortaklığın giderilmesi davasını açabilir.

Haklı bir sebebin varlığı aranmasa da ortaklığın giderilmesi davası açılamayacak 2 durum söz konusudur. Bunlar;

• Hukuki bir işlem dolayısıyla paylı mülkiyete devam etme zorunluluğunun doğduğu durumlar,
• Sürekli bir amaca özgülenmiş paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü olan durumlardır.

Bu davayı, paydaşlardan biri, diğer tüm paydaşlara karşı açmalıdır. Dikkat edilmesi gereken husus, mutlaka diğer tüm paydaşların davaya dahil edilmesidir.

Ortaklığın giderilmesi davasını açmak isteyen davacı, Sulh Hukuk Mahkemesine hitaben yazdığı dava dilekçesi ile ilgili mahkemeye başvurabilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Türleri

Ortaklığın giderilmesi davası aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi veya satış suretiyle ortaklığın giderilmesi olarak ikiye ayrılır.

Aynen Taksim Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi

Ortaklığın giderilmesi davasına konu malın mülkiyetine sahip paydaşlar, malın paylaşılması konusunda anlaşamazlar ise aynen taksim yolu ile ortaklığın giderilmesi mahkemeden talep edilir.

Malın aynen taksim yolu ile paylaştırılması için taraflardan birinin talepte bulunması yeterlidir.

Malın aynen bölünerek paylaştırılmasına karar verilebilmesi için mahkemece aynen taksimin mümkün olup olmadığının araştırılması gerekir.

Aynen taksimin mümkün olması durumunda bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde eksik değerdeki parçaya ivaz eklenerek denkleştirme sağlanabilir.

Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi

Ortaklığın giderilmesi davasına konu malın mülkiyetine sahip paydaşlar, malın aynen taksim sureti ile paylaşılması konusunda anlaşamazlar veya söz konusu mal aynen taksim yolu ile paylaşıma uygun değil sie satış suretiyle ortaklığın giderilmesi söz konusu olur.

Paydaşlardan biri malın satış suretiyle paylaştırılmasını mahkemeden talep edebilir. Satışın nasıl yapılacağı yazımın Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satış ve Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satış Nasıl Yapılır? Başlıklarında detaylı olarak anlatılacaktır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Taraflar

Ortaklığın giderilmesi davasında mülkiyet hakkı sahibi paydaşlardan biri tarafından diğer tüm paydaşlara karşı açılır. Yani davacı, paydaşlardan biri, davalı ise geri kalan tüm paydaşlardır. Bu davada tüm paydaşların davada yer alması zorunludur.

Pay oranları önemli olmaksızın ve haklı bir sebebe dayanmak zorunda olmadan paydaşlardan her biri ortaklığın giderilmesi davasını açabilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Ortaklığın giderilmesi davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Yani dava, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Masrafları Kim Öder?

Ortaklığın giderilmesi davasında dava açılırken davacının harç ve masrafları ödemesi gerekmektedir. Yapılan masraflar dava sonuçlandığında tüm paydaşlar arasında payları oranında dağıtılır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Zamanaşımı

Ortaklığın giderilmesi davasında herhangi bir zamanaşımı süresi öngörülmemiştir. Bu nedenle dava, süreye tabi olmaksızın her zaman açılabilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satış

Ortaklığın giderilmesi davasında kural olarak birden çok kişinin sahip olduğu mallar bölüştürülür. Ancak bölüştürülmesi mümkün olmayan mallar açısından mahkeme tarafından satış kararı verilir. Bu halde, mal satışa çıkarılır ve satış sonucu elde edilen bedel, paydaşlar arasında paylaştırılır.

Mahkeme tarafından verilen satış kararının kesinleşmesinin ardından 10 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde satış kararının gerçekleştirilmesi talep edilmelidir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satış Nasıl Yapılır?

Ortaklığın giderilmesi davası sonucunda malın satışına karar verilir ise satış ihale yöntemi ile yapılır. Aşağıda detaylı olarak anlatıldığı üzere, kural olarak satış ihalesi herkese açıktır.

Mahkeme tarafından verilen satış kararının kesinleşmesinin ardından mahkeme satışın yapılabilmesi için dosyayı satış memurluğuna gönderir. Satış, satış memurluğu tarafından ilan edilir. Satışın tüm paydaşlara ve ilgililere tebliğ edilmesi gerekmektedir.

İhaleye katılmak isteyen kişiler, belirli bir miktar teminat yatırarak ihaleye katılabilir.

İhale, mahkeme tarafından daha öncesinde alınan bilirkişi raporunda yer alan kıymet takdirinin en az %50’si ve masraflar toplandıktan sonra belirlenen tutar üzerinden başlar ve en çok teklif veren kişiye satış yapılır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Satışa Kimler Girebilir?

Ortaklığın giderilmesi davasında satışa kural olarak herkes girebilir. Ancak, paydaşların tümünün talep etmesi ya da rıza göstermesi halinde satışın sadece paydaşlar arasında yapılması mümkündür. Paydaşların tamamı bu konuda hemfikir olur ise satışa yalnızca paydaşlar girebilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nasıl Engellenir?

Ortaklığın giderilmesi davası, herhangi bir zamanaşımı süresi öngörülmeyen ve haklı bir nedenin varlığı aranmayan bir dava olduğundan kural olarak paydaşlardan birinin ortaklığın giderilmesi davasını açmasını önlemenin bir yolu yoktur.

Eğer davanın açılması engellenmek isteniyorsa bu durumda davacı ve davalı olacak paydaşlar anlaşma yoluna gitmelidir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer?

Ortaklığın giderilmesi davasının sonuçlanması somut olayın koşullarına ve mahkemelerin iş yüküne göre değişmekle birlikte, ortalama olarak 2 yıl sürmektedir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Dilekçe Örneği

….. SULH HUKUK MAHKEMESİ’NE

DAVACI : XXXXXXX

VEKİLİ : XXXXXXX

DAVALI : XXXXXXX

KONU : Vefat edenden mirasçılara intikal eden taşınmazdaki ortaklığın satış suretiyle giderilmesi talebimizden ibarettir.

AÇIKLAMALAR :

Ek’te yer alan ……… Mahkemesi’nin …… E., …… Numaralı Kararından da anlaşılacağı üzere, Müvekkil, vefat eden mirasbırakanın mirasçıları arasında yer almaktadır.
Buna ek olarak mahkemenize sunulan veraset ilamında da Müvekkil ile birlikte yer alan diğer tüm mirasçılar davalı olarak belirtilmiştir.

Vefat edenin …. İli, …. İlçesi, ….. Mahallesi, … Ada ve …. Parsel sayılı taşınmaz miras olarak mirasçılara kalmıştır.
Mirasçıların bahsi geçen bu taşınmazı aralarında paylaşma imkanları bulunmamaktadır. Buna ek olarak taşınmasın aynen taksimi de mümkün değildir.

Bu nedenlerle, ilgili taşınmaz hakkında mahkemeniz tarafından satış kararı verilerek taşınmazın satılarak paraya çevrilmesini, bu paranın da mirasçılar arasında payları oranında paylaştırılmasını vekaleten talep ederiz.

HUKUKİ DELİLLER : HMK, TMK ve sair her türlü yasal mevzuat.

HUKUKİ SEBEPLER : Veraset ilamı,

Tapu kayıtları,

Keşif,

Bilirkişi incelemesi ve sair her türlü yasal delil.

NETİCE VE TALEP : Yukarıda izah edilen nedenlerle, …. İli, …. İlçesi, ….. Mahallesi, … Ada ve …. Parsel sayılı taşınmazdaki ortaklığın satış yolu ile giderilmesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin payları oranında paydaşlara yükletilmesine karar verilmesini vekaleten talep ederiz.

DAVACI VEKİLİ

XXXXXXX

İşbu dilekçe örnek olarak hazırlanmış olup, süreçlerin olayın somut özelliklerine göre yürütülmesi gerektiğinden, hak kaybının yaşanmaması adına uzman avukat kadromuzdan dava ve danışmanlık hizmet almanızı tavsiye ederiz.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası yazısı ilk önce Calın & Okçu Hukuk üzerinde ortaya çıktı.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme, bildirim yoluyla veya dava yoluyla sona erebilir. İşbu husustaki yasal düzenlemeler, 6098 Türk Borçlar Kanunu (TBK)’nun 347 ve devamı maddelerinde ve 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’da yer almakta olup yasal olarak öngörülen sürelere ve koşullara uymak şartı ile kiracı tahliye edilebilmektedir.

Aşağıda da detaylı olarak bahsedeceğimiz üzere, kiracının tahliyesi birtakım koşullara bağlanmış olup bu koşulların varlığının irdelenerek en doğru hukuki yolun izlenmesi gerektiğinden; süreç takibi için alanında uzman avukat kadromuzdan, profesyonel hukuki dava ve danışmanlık hizmeti almanızı tavsiye ederiz. Konu hakkında bilgi almak için info@www.calinokcuhukuk.com mail adresi veya 0530 239 80 89 numaralı telefon ile iletişime geçebilirsiniz.

Kiracının Tahliye Sebepleri

Kiracının tahliye sebepleri; kiracıdan kaynaklanan sebepler ve kiraya verenden kaynaklanan sebepler olmak üzere iki başlıkta incelenir.

Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebeplerle Tahliye

Kiraya Verenin Gereksinimi Sebebiyle Tahliye

TBK m.350/1’e göre; kiraya veren kira sözleşmesini, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa kanunda öngörülen sürelere uyarak açacağı dava ile sona erdirebilir.

Kiraya veren tarafından;

• Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda,
• Belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak 1 ay içinde dava açılabilmektedir.

Kanun hükmü ve Yargıtay içtihatları gereğince; kiralananın gereksinim sebebiyle tahliyesi için; konut veya işyeri ihtiyacı olan kişinin kiraya verenin kendisi olması veya kiraya verene belirli bir yakınlıkta olması koşulu arandığı gibi; ihtiyacın gerçek ve samimi olması koşulu da aranmaktadır.

Yeni Malikin Gereksinimi Sebebiyle Tahliye

TBK m.351’e göre; kiralananı sonradan edinen kişi kira sözleşmesini, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa kanunda öngörülen sürelere uyarak açacağı dava ile sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi tarafından; edinme tarihinden başlayarak 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirilmek koşulu ile, kira sözleşmesi 6 ay sonra açacağı dava ile sona erdirilebilir.

Ayrıca kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde açacağı dava ile de sona erdirebilecektir.

Kanun hükmü ve Yargıtay içtihatları gereğince; kiralananın gereksinim sebebiyle tahliyesi için; konut veya işyeri ihtiyacı olan kişinin kiralananı sonradan edinen kişinin kendisi olması veya kiralananı sonradan edinen kişinin kendisine belirli bir yakınlıkta olması koşulu arandığı gibi; ihtiyacın gerçek ve samimi olması koşulu da aranmaktadır.

Kiralanan Taşınmazın Yeniden İnşa ve İmarı Sebebiyle Tahliye

TBK m.350/2’ye göre; kiraya veren kira sözleşmesini, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, kanunda öngörülen sürelere uyarak açacağı dava ile sona erdirebilir.

Kiraya veren tarafından;

• Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda,
• Belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak 1 ay içinde dava açılabilmektedir.

Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Tahliye

Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Tahliye

TBK m.352/1’e göre; kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak 1 ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Kiracının kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesine, uygulamada “tahliye taahhüdü” denilmekte olup tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için yerleşik Yargıtay içtihatları uyarınca bazı unsurları taşıyor olması gereklidir.

İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye

TBK m.352/2’ye göre; kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak 1 ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

İki haklı ihtar sebebiyle kiracının dava açılmak suretiyle tahliye edilebilmesi için; kanunda öngörülen sürelere uyulması ve ihtara konu olan borcun kira borcu olması gereklidir. Kiraya veren tarafından kiracıya gönderilen ihtarlarda kira borcunun miktarı, hangi aya ait kira borcu olduğu gibi detaylara yer verilmelidir.

Kiracının ya da Birlikte Yaşadığı Eşinin Oturmaya Elverişli Konutunun Bulunması Sebebiyle Tahliye

TBK m.352/3’e göre; kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak 1 ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

Kanun koyucu tarafından; kiraya verenin, kira sözleşmesinin kurulması sırasında kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunduğunu bilmiyor olması şartı aranmıştır. Eğer kiraya veren tarafından, sözleşmenin kurulması sırasında bu husus biliniyor ise, tahliye davası açılamayacaktır.

Kiracının Tahliyesi Davası Hangi Şartlarda, Nasıl Açılır?

Tahliye davası; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen kiracıdan veya kiraya verenden kaynaklanan tahliye sebeplerinin varlığı halinde, kanunda öngörülen sürelere uyularak Sulh Hukuk Mahkemesine dilekçe verilmek sureti ile açılabilmektedir.

Bununla birlikte; 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu hükümleri uyarınca kira bedelinin ödenmemesi ve kira süresinin bitmesi hallerinde, haciz ve tahliye talebini içerecek şekilde ilamsız icra yoluna başvurulabilmesi de mümkündür. Bu durumda 7 günlük itiraz süresi içinde icra takibine itiraz edilmez ve 30 gün içinde takibe konu edilen kira borcu ödenmez ise; bu sürenin sonunda İcra Hukuk Mahkemesine dilekçe verilmek sureti ile tahliye davası açılabilmektedir.

Kiracının Tahliyesi Ne Kadar Sürer?

Kiracının tahliye süresi, somut olayın koşullarına ve mahkemelerin iş yüküne göre değişmekle birlikte, ortalama olarak 3 ay – 1,5 yıl aralığındadır.

Kiracının tahliyesi için, pek çok sebep ve yöntem olması sebebi ile kiracının tahliyesi için net bir süre verebilmek mümkün değildir. Örneğin kiraya veren tarafından gereksinim sebebiyle kiracının tahliyesi için dava açılması durumunda, ihtiyacının gerçek ve samimi olmasını kanıtlaması gerekecektir ve ihtiyacını kanıtlayabilmesi için tanık dinletilmesi, bilirkişi incelemesi talep edilmesi gibi durumlar söz konusu olduğunda dava süresi ve tahliye süresi de uzayacaktır.

Kiracının Tahliyesi Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4/1-a uyarınca; kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davalarında görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemeleridir.

2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu kapsamında ilamsız icra yoluyla tahliye söz konusu olduğunda ise görevli mahkeme, İcra Hukuk Mahkemeleridir.

Yetkili mahkeme ise; kural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Ancak bu yetki kesin yetki olmayıp davalının yerleşim yeri ya da sözleşmenin ifa edileceği yerde de tahliye davası açılabilecektir.

Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Tahliyenin Hukuki Niteliği

TBK m.352/1’de kiracıdan kaynaklanan tahliye sebeplerinden “tahliye taahhüdü sebebi ile tahliye” düzenlenmiş olup tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için yerleşik Yargıtay içtihatları uyarınca bazı unsurları taşıyor olması gereklidir.

• Tahliye taahhüdü yazılı olmalıdır.
• Tahliye taahhüdü, bizzat kiracı tarafından verilmelidir.
• Tahliye taahhüdünde, tahliye edilecek tarihin açıkça belirtilmesi gereklidir.
• Tahliye taahhüdü, kiralananın tesliminden sonra verilmelidir.

Bu koşullar sağlanmış ancak kiracı tahliye taahhüdü verdiği tarihte kiralananı boşaltmamış ise; kiraya veren taahhütte belirtilen tarihten itibaren 1 ay içinde dava açmak suretiyle tahliye talep edebilecektir.

Kirayı Ödemeyen Kiracının Tahliyesi Ne Kadar Sürer?

Kirayı ödemeyen kiracının tahliyesi için koşulları sağlanıyor ise başvurabilecek birden çok yöntem vardır:

İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açılabilir.

TBK m.352/2’ye göre; kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak 1 ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Tahliye talebini de içerecek şekilde ilamsız icra yoluna başvurulabilir.

2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu hükümleri uyarınca kira bedelinin ödenmemesi ve kira süresinin bitmesi hallerinde, haciz ve tahliye talebini içerecek şekilde ilamsız icra yoluna başvurulabilmesi de mümkündür. Bu durumda 7 günlük itiraz süresi içinde icra takibine itiraz edilmez ve 30 gün içinde takibe konu edilen kira borcu ödenmez ise; bu sürenin sonunda İcra Hukuk Mahkemesine dilekçe verilmek sureti ile tahliye davası açılabilmektedir.

Temerrüt sebebiyle tahliye davası açılabilir.

Kiracı tarafından muaccel olan kira borcu zamanında ödenmez ise, kiraya veren kiracıya ihtarname göndermek sureti ile kira borcunu ödemesi için 30 günlük süre verir ve bu süre sonunda kira borcu ödenmez ise sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Bu süre içinde kira borcu ödenmez ise, başkaca bir ihtara gerek kalmaksızın kiraya veren temerrüt sebebiyle tahliye davası açabilir.

Bu yöntemlerden hangisinin tercih edileceğine ve somut olayın koşullarına göre, tahliye süresi değişebileceğinden en doğru yöntemin tercih edilmesi önem arz etmektedir. Bu nedenle süreç takibi için alanında uzman avukat kadromuzdan, profesyonel hukuki dava ve danışmanlık hizmeti almanızı tavsiye ederiz.

10 Yıllık Kiracının Tahliyesi

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme, bildirim yoluyla veya dava yoluyla sona erdirilebilecek olup TBK m.347’de bildirim yoluyla sözleşmenin sona ermesi hükümleri düzenlenmiştir.

TBK m.347’ye göre; konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.

Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.

Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.

Özetle; kira sözleşmesinin kurulmasından itibaren 10 yıl geçmiş ise kiraya veren 10 yıllık uzama süresinin bitiminden itibaren en az 3 ay önce kiracıya yazılı bildirimde bulunmak koşulu ile sözleşmeyi sona erdirebilir.

İşbu metin konunun genel hatlarıyla açıklanması için hazırlanmış olup, süreçlerin olayın somut özelliklerine göre yürütülmesi gerektiğinden, hak kaybının yaşanmaması adına uzman avukat kadromuzdan dava ve danışmanlık hizmet almanızı tavsiye ederiz.

Kiracının Tahliyesi yazısı ilk önce Calın & Okçu Hukuk üzerinde ortaya çıktı.

Ecrimisil, diğer bir deyişle işgal tazminatı, hak sahibinin taşınmazı haksız biçimde kullanan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği en azı kira geliri, en fazlası mahrum kalınan gelir kaybına denk gelen bir bedeldir. (Yargıtay 1. HD 2014/10036 E. 2015/10445 K. 7.9.2015 T.)

Bu bağlamda yasal bir düzenlemede yer almayan ecrimisil, eşyayı kullanma konusunda hak sahibi olan kişinin rızası ve herhangi bir hukuka uygunluk nedeni olmaksızın hakka konu şeyin bir başka üçüncü kişi tarafından kullanılması karşılığı, talep edilebilen “yararlanma karşılığı” olarak ifade edilmektedir.

Özel hukuk bakımından ecrimisile ilişkin yasal bir düzenleme bulunmasa da, kamu hukukunda ecrimisile ilişkin yasal düzenlemeler bulunmaktadır.

Bu bağlamda kamu hukuku bakımından ecrimisil, “Hazinenin özel mülkiyetinde bulunan taşınmaz mallar ile Devletin hüküm ve tasarrufu altında olan yerlerin herhangi bir hukuki sebebe/sözleşmeye dayanmaksızın haksız şekilde işgali nedeniyle işgalciden istenen bedel” olarak tanımlanmaktadır. Özel hukuk açısından talep edilen ecrimisil ile kamu hukukuna ilişkin ecrimisil talepleri farklı usul ve esaslara tabidir.

Özel hukuk ve kamu hukuku bakımından ecrimisil davaları farklılık teşkil etmekte olup bu yazımızda özel hukuk bakımından ecrimisil davaları detaylandırılmıştır. Bu nedenle süreç takibi için alanında uzman avukat kadromuzdan, profesyonel hukuki dava ve danışmanlık hizmeti almanızı tavsiye ederiz. Konu hakkında bilgi almak için info@www.calinokcuhukuk.com mail adresi veya 0530 239 80 89 numaralı telefon ile iletişime geçebilirsiniz.

Ecrimisil Davası Nasıl Açılır?

Ecrimisil talebinin, davanın açıldığı tarihteki davalının yerleşim yerinde bulunan Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açılarak karşı tarafa yöneltilmesi gerekir.

Ecrimisil davasının davacısı, haksız kullanılan veya işgal edilen eşya üzerinde hak sahibi olan gerçek ya da tüzel kişilerdir. Hak sahipliği bakımından; hakkın mülkiyet hakkı olması koşulu aranmadığı gibi, bahsi geçen eşyanın taşınır ya da taşınmaz mal olabilmesi de mümkündür.

Ecrimisil davasının davalısı ise; eşyayı haksız olarak kullanan kötü niyetli zilyettir.

Davanın dava şartlarının varlığı tespit edilerek, yetkili ve görevli mahkemede, zamanaşımı süresi dikkate alınarak açılması gerektiğinden alanında uzman avukat kadromuzdan, profesyonel hukuki dava ve danışmanlık hizmeti almanızı tavsiye ederiz.

Ecrimisil Davasında Yetkili Mahkeme

Ecrimisil davaları, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 6.maddesinde düzenlenen genel yetki kuralına tabi olup bu doğrultuda davanın, davanın açıldığı tarihteki davalının yerleşim yeri mahkemesinde açılması gerekir.

Ecrimisil davasının, her ne kadar taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılması gerektiği düşünülse de, genel yetki kuralına tabi olan ecrimisil davası taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinden açılır ise; davalı tarafından süresi içinde yetki itirazında bulunulmaz ise dava taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde de görülebilecektir.

Ecrimisil Davasında Görevli Mahkeme

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 2.maddesi Asliye Hukuk Mahkemelerinin görevlerini belirlemekte olup ilgili maddede “Dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın malvarlığı haklarına ilişkin davalarla, şahıs varlığına ilişkin davalarda görevli mahkeme, aksine bir düzenleme bulunmadıkça Asliye Hukuk Mahkemesidir.” hükmü yer almaktadır.

Bu hüküm uyarınca ecrimisil davalarında görevli mahkeme, Asliye Hukuk Mahkemesidir.

Ecrimisil Davasının Şartları

Ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı talep edebilmek için aşağıdaki şartların varlığı aranmaktadır:

• Eşya üzerinde haksız zilyetlik bulunmalıdır.
• Zilyet kötü niyetli olmalıdır.
• Eşya üzerinde bir başka kimsenin gerçek ve mevcut bir hakkı bulunmalıdır.
• Zilyet eşyayı kullanmış olmalıdır.

Ecrimisil Davasında Kötüniyet

Ecrimisil, kötüniyetli zilyedin ödemekle yükümlü bulunduğu bir tazminat türüdür.

“İyiniyetli zilyet” ve “iyiniyetli olmayan zilyet” 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 993 ve 995. Maddelerinde düzenlenmiştir.

Madde 993- İyiniyetle zilyedi bulunduğu şeyi, karineyle mevcut hakkına uygun şekilde kullanan veya ondan yararlanan zilyet, o şeyi geri vermekle yükümlü olduğu kimseye karşı bu yüzden herhangi bir tazminat ödemek zorunda değildir.

İyiniyetli zilyet, şeyin kaybedilmesinden, yok olmasından veya hasara uğramasından sorumlu olmaz.

Madde 995- İyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır.

Bu doğrultuda; ecrimisil davasının şartlarından biri de “zilyedin kötü niyetli olması”dır. Zilyedin kötü niyetli olması; zilyedin, zilyetliğinin geçerli ve mevcut bir hakka dayanmadığını (haksız olduğunu) biliyor ya da bilmesi kendisinden objektif olarak beklenebiliyorsa gündeme gelebilmektedir.

Ecrimisil Davasında Zarar

Ecrimisil, haksız işgal tazminatı anlamına gelmekte olup tazminat isteme koşullarından birinin de zararın varlığı olduğu bilinmektedir.

Ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı bakımından da kötüniyetli haksız zilyedi, eşyayı kullanmış olması veya haksız işgali sebebiyle hak sahibi aleyhine ortaya çıkan kazanç kaybını telafi etmeyi amaçlayan bir tazminat türü olduğundan; eşyanın kullanılması veya haksız işgalin gerçekleşmiş olması, bu nedenle bir zarar oluşması şartı aranmaktadır.

Ecrimisil, bir haksız fiil tazminatı olduğundan burada ispat yükü hak sahibinin üzerindedir. Ecrimisil bakımından hak sahibi, zilyedin kötü niyetini ve haksız olduğunu ispatlamalıdır. Eğer zilyet, eşyayı kullanmadığı veya haksız işgal gerçekleştirmediği iddiasında ise bu iddiasını ayrıca ispatla mükellef tutulmalıdır.

Ecrimisil bakımından zararın varlığı aranmakta ise de, haksız işgalcinin kusurlu olması gerekmez.

Ecrimisil Davasında İhtar

Ecrimisil davası açabilmek için, kural olarak haksız işgalciye “ihtar” çekilmesi zorunlu değildir. Zamanaşımı süreleri dikkate alınarak, işgalciye ihtar çekme koşulu bulunmaksızın ecrimisil davası açılabilmektedir. Ancak uygulamada haksız işgalciye ihtar çekildiği görülmektedir. Bunun sebebi ise, haksız işgalciyi temerrüde düşürerek dava sonucunda hükmedilecek faizi, dava tarihinden değil ihtar tarihinden itibaren işletmektedir. Bu nedenle ecrimisil davası için “ihtar” bir dava şartı olmamakla birlikte, dava açmadan önce işgalciye ihtar çekilmesinde fayda vardır.

Bununla birlikte; “birlikte mülkiyet” söz konusu ise ecrimisil davası açabilmek için “ihtar” koşulu aranmaktadır. Buna “intifadan men koşulu” denilmektedir.

Haksız İşgale Konu Olan Malın Birden Fazla Kişiye Ait Olması Durumunda Ecrimisil

Haksız işgale konu olan mal birden fazla kişiye ait ise “birlikte mülkiyet” gündeme gelecektir. Birlikte mülkiyet; paylı mülkiyet ya da elbirliği mülkiyeti şeklinde olabilmektedir.

Birlikte mülkiyet söz konusu ise ecrimisil talep edebilmek için dava açılmadan önce haksız işgalci veya işgalcilere ihtara konu taşınmazın haksız olarak kullanıldığı, ihtar çeken hak sahibi tarafça bu kullanıma rıza gösterilmediği ve taşınmazın rıza dışı kullanılması sebebi ile ecrimisil bedeli talep edileceğinin ihtar edilmesi gerekmektedir. Birlikte mülkiyette gündeme gelen ihtar çekme koşuluna, “intifadan men koşulu” denilmektedir.

Kural olarak; birlikte maliklerin birbirinden ecrimisil talebinde bulunabilmesi için intifadan men koşulunun varlığı aranmakta ise de; bu koşulun aranmasına da istisnalar getirilmiştir:

• Ecrimisil davasının davacısı olan malik, diğer maliklere karşı müdahalenin men’î (elatmanın önlenmesi) ya da ortaklığın giderilmesi ya da benzeri bir dava davası açmış ise; bu durumda karine olarak intifadan men koşulunun sağlandığı kabul edilir.
• Bağ, bahçe gibi doğal ürün veren veya başkasına kiralanmak suretiyle hukuksal semere elde edilen taşınmazlarda intifadan men koşulu aranmaz.
• Kamu kurum ve kuruluşlarının paydaş olduğu taşınmazlarda ecrimisil için intifadan men koşulu aranmaz.
• Taşınmazın ortakların açık ya da örtülü rızasına dayalı olarak kullanılması halinde ecrimisil talep edilemez.
• Paydaşlar arasında eşyanın nasıl kullanılacağına ilişkin bir taksim sözleşmesi ya da fiili bir taksim söz konusu ise paydaşlar arasında ecrimisil talep edilemez.

Mirasçılar Arasında Ecrimisil

Mirasçıların, miras konusu taşınmaz üzerinde elbirliği ile mülkiyet hakkı bulunmaktadır. Uygulamada mirasın intikal işlemleri gerçekleştirilmeksizin ve miras kalan taşınmazsa taksim yapılmaksızın, ilgili taşınmazın mirasçılar tarafından kullanılması ve diğer mirasçılar tarafından miras kalan taşınmazlardan yararlanılamaması durumu sıklıkla gündeme geldiğinden; miras konusu taşınmazı kullanamayan ve taşınmazdan faydalanamayan mirasçılar tarafından ecrimisil davası açılarak haksız işgal tazminatı talep edilmektedir.

Mirasçılar bakımından da “birlikte mülkiyet” söz konusu olduğundan, mirasçıların birbirlerine karşı ecrimisil davası açabilmeleri için de “intifadan men koşulu”nun sağlanması gerekmektedir.

Ecrimisil Davası Geriye Dönük Kaç Yıl Açılabilir?

Ecrimisil talebinde bulunabilmek için öngörülen zamanaşımı süresi 5 yıldır. Ecrimisil, geriye dönük olarak 5 yıl için istenebilecek olup bu sürede talep edilmeyen ecrimisil bedelleri zamanaşımına uğrayacaktır.

Ecrimisil Davasına Nasıl İtiraz Edilir?

Ecrimisil talepli dava dilekçesinin davalı tarafa tebliğ tarihinden itibaren 2 hafta içinde, davalı tarafça davanın açıldığı mahkemeye verilecek bir dilekçe ile davaya cevap verilmesi gerekmektedir.

Mahkemenin başka bir il veya ilçede olması durumunda ise, cevap dilekçesi davanın açıldığı mahkemeye hitaben yazılır ve dilekçeyi verecek olan tarafın bulunduğu il veya ilçedeki görevli nöbeti mahkeme aracılığı ile davanın açıldığı mahkemeye gönderilir.

Ecrimisil, hak sahibinin taşınmazı haksız biçimde kullanan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir haksız fiil tazminatı olup davalı taraf, eşyayı kullanmadığı veya haksız işgal gerçekleştirmediği, taşınmazı kullanmasında bir hukuka uygunluk nedeni bulunduğu gibi iddialar ileri sürmekte ise bu iddialarını ispat etmeli, davaya cevap verirken de bu itirazlarını ileri sürmelidir.

Ecrimisil Bedeli Nasıl Hesaplanır?

Ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husus olup, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak haksız işgal tazminatı miktarı belirlenmelidir.

Bu nedenle, eğer arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilerek emsal araştırılmalı, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir.

İlke olarak, kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayice göre belirlenir. Sonraki dönemler için ecrimisil değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir. (Yargıtay 1. HD 2014/7198 E. 2015/7014 K. 11.5.2015 T.)

Ecrimisil, hukuki niteliği bakımından Yargıtay içtihatları ve öğretide şekillendiği gibi, ecrimisil bedelinin hesaplanmasına ilişkin esaslar da Yargıtay içtihatları ile şekillenmiştir.

Ecrimisil hesabında kural olarak, haksız işgale konu yerin kiraya verilmesi halinde elde edilebilecek “kira bedeli kriteri” ölçüt alınmıştır.

Ecrimisil Dava Dilekçesi Örneği

….. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ’NE
DAVACI : XXXXXXX

VEKİLİ : XXXXXXX

DAVALI : XXXXXXX

KONU : Müvekkile ait olan taşınmazda, davalının haksız işgali sebebi ile elatmanın önlenmesi ve fazlaya dair haklarımız saklı kaymak kaydıyla …. TL ecrimisil bedelinin davalıdan tahsil edilmesi talebimizden ibarettir.

AÇIKLAMALAR

Müvekkil “… İli, … İlçesi, … Mah., … Ada … Parsel’de kain taşınmaz maliklerindendir.

Müvekkil, şehirdışında yaşamakta olup … iline gittiğinde taşınmazının davalı tarafından 5 aydır haksız olarak işgal edildiğini öğrenmiş olup bu husus tanıklarımızın beyanları ile de ispat edilecektir. Müvekkil ile davalı arasında herhangi bir kira ilişkisi de bulunmamaktadır.

Davalı tarafa … tarihli … yevmiye numaralı ihtarname ile haksız işgalin sona erdirilmesi ihtar edilmiş ise de; davalı tarafından gerçekleştirilen haksız işgal halen devam etmektedir.

Bu doğrultuda müvekkilin izni ve onayı olmaksızın haksız işgal gerçekleştirildiğinden; müvekkilin mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin sona erdirilerek elatmanın önlenmesine karar verilmesini ve fazlaya dair haklarımız saklı kalmak kaydıyla şimdilik, geriye dönük 5 aylık ecrimisil bedeli olan … TL’nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etme zaruretimiz hasıl olmuştur.

HUKUKİ DELİLLER : Tapu kaydı, keşif, bilirkişi incelemesi, tanık, yemin ve her türlü yasal delil.
HUKUKİ SEBEPLER : HMK, TMK, KMK ve sair yasal mevzuat.

NETİCE VE TALEP : Yukarıda izah edilen nedenlerle, davamızın kabulü ile haksız elatmanın önlenmesine, … TL ecrimisil bedelinin davalıdan tahsiline, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini vekaleten talep ederiz.

DAVACI VEKİLİ
XXXXXXX

İşbu dilekçe örnek olarak hazırlanmış olup, süreçlerin olayın somut özelliklerine göre yürütülmesi gerektiğinden, hak kaybının yaşanmaması adına uzman avukat kadromuzdan dava ve danışmanlık hizmet almanızı tavsiye ederiz.

Ecrimisil Davası Yargıtay Kararları

“Kural olarak, men edilmedikçe paydaşlar birbirlerinden ecrimisil isteyemezler. İntifadan men koşulunun gerçekleşmesi de, ecrimisil istenen süreden önce davacı paydaşın davaya konu taşınmazdan ya da gelirinden yararlanmak isteğinin davalı paydaşa bildirilmiş olmasına bağlıdır. Ancak, bu kuralın yerleşik yargısal uygulamalarla ortaya çıkmış bir takım istisnaları vardır. Bunlar; ecrimisil istenen taşınmazın (bağ, bahçe gibi) doğal ürün veren yada (işyeri, konut gibi) kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden olması, paylı taşınmazı işgal eden paydaşın bu yerin tamamında hak iddiası ve diğerlerinin paydaşlığını inkar etmesi, paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşma sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belirli bulunması, davacı tarafından diğer paydaşlar aleyhine daha önce bu taşınmaza ilişkin, elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davalar açılması veya icra takibi yapılması halleridir. Bundan ayrı, taşınmazın getirdiği ürün itibariyle de, kendiliğinden oluşan ürünler; biçilen ot, toplanan fındık, çay yahut muris tarafından kurulan işletmenin yahut, başlı başına gelir getiren işletmelerin işgali ve davaya konu taşınmazın kamu malı olması halinde intifadan men koşulunun oluşmasına gerek bulunmamaktadır.

Yine paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerinin belli bulunması durumunda, davacı paydaş tarafından davalı paydaş aleyhine bu taşınmaza ilişkin elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri dava açılması hallerinde yine intifadan men koşulu aranmaz.

Bu nedenle, davaya konu taşınmazlar yönünden sayılan istisnalar dışında intifadan men koşulunun gerçekleşmesi aranacak ve intifadan men koşulunun gerçekleştiği iddiası, her türlü delille kanıtlanabilecektir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 27.02.2002 gün ve 2002/3-131 E, 2002/114 K sayılı ilamı).

Somut olaya gelince, çekişme konusu 465 parselin davacı yanca kullanımının davalılarca engellendiğinin ileri sürüldüğü, taşınmazın fındık bahçesi vasfında olması nedeniyle doğal ürün veren yerlerden olduğu ve intifadan men koşulunun istisnaları arasında yer aldığı anlaşılmaktadır.

Hâl böyle olunca, davacı yanın çekişme konusu 465 parsel sayılı taşınmazı kullanıp kullanmadığının araştırılarak sonucuna göre hüküm kurulması gerekirken yanılgılı değerlendirme ve eksik inceleme ile yazılı olduğu şekilde karar verilmesi isabetsizdir.” (Yargıtay 1. HD 2014/20155 E. 2017/1418 K. 23.3.2017 T.)

“…Ne var ki, davalının çekişme konusu taşınmazda davacının payına karşılık gelen bağımsız bölümde, davacının bilgisi dahilinde bir kısım tadilatlar yaparak oturduğu, bu süre zarfında davacının, davalının kullanımına ses çıkarmadığı dava tarihine kadar da bir uyarı göndermediği (ihtar çekmediği) gözetildiğinde, davalının dava tarihine kadar, davacının izniyle taşınmazı tasarruf ettiği, dava açmakla da muvafakatin geri alındığının kabulünde zorunluluk vardır. Bu durumda davalının, kötü niyetli zilyedin mülkiyet hakkı sahibine ödemekle yükümlü olduğu haksız işgal tazminatından (ecrimisilden) sorumlu tutulamayacağı kuşkusuzdur.” (Yargıtay 1. HD 2008/10932 E. 2009/88 K. 12.1.2009 T.)

“Davalı, taşınmazın boşanma aşamasında hileli olarak satıldığını, kendisine ev ve nafaka verilmemesi için mal kaçırıldığını, Medeni Kanuna göre eşlerin birbirinden habersiz krediyle ev alması, borçlanması, imza atmasının yasak olduğunu, taşınmazda haksız işgalci olarak bulunmadığını belirterek, davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, davanın kabulüne, davalının dava konusu taşınmaza elatmasının önlenmesine ve tahliyesine, 5.400,00TL ecrimisilin dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir. Davalı istinaf başvurusunda bulunmuş, Bölge Adliye Mahkemesince istinaf talebinin esastan reddine karar verilmiştir. Kararı davalı temyiz etmiştir.

Somut olaya gelince; davalı ile dava dışı eşi arasındaki boşanma davası 16/03/2018 tarihinde kesinleşmiştir. Bu tarihe kadar dava konusu taşınmazın aile konutu olduğu konusunda ihtilaf bulunmamaktadır. Türk Medeni Kanununun 194/1 maddesine göre malik olan eş aile konutunu diğer eşin açık rızasını sağlamadan devredemeyeceğinden taşınmazın devrine rağmen taşınmazı kullanmaya devam eden eşin haksız kullanımı ancak boşanma hükmünün kesinleştiği 16/03/2018 tarihinden itibaren olacağından ecrimisil dava tarihinden geriye doğru boşanma hükmünün kesinleştiği 16.03.2018 tarihinde kadar geçen süre için istenebilir.

Mahkemece ecrimisilin dava tarihinden geriye doğru temlik tarihinde kadar geçen süre için hesaplanması doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle bozulmasına karar vermek gerekmiştir.” (Yargıtay 7. HD 2021/3536 E. 2022/2085 K. 16.03.2022 T.)

Ecrimisil Davası yazısı ilk önce Calın & Okçu Hukuk üzerinde ortaya çıktı.