6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 352/1 uyarınca; kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Tahliye taahhütnamesi, kiralayan açısından oldukça hızlı ve güçlü bir hukuki yol olmakla birlikte, geçerlilik şartlarına uygunluğu önem arz etmekte olup hak kaybı yaşanmaması adına süreç takibi için alanında uzman avukat kadromuzdan, profesyonel hukuki dava ve danışmanlık hizmeti almanızı tavsiye ederiz. Konu hakkında bilgi almak için info@calinokcuhukuk.com mail adresi veya 0530 239 80 89 numaralı telefon ile iletişime geçebilirsiniz.
Tahliye Taahhütnamesinin Hukuki Niteliği
Tahliye taahhütnamesi, kiracının kullanımına sunulmuş olan kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağına dair tek taraflı irade beyanıdır. Bu belge sayesinde kiraya veren, kanunda sayılan diğer tahliye sebeplerine (ihtiyaç, yeniden inşa vb.) dayanmak ve herhangi bir tazminat ödemek zorunda kalmaksızın kira ilişkisini sona erdirme imkanı elde eder.
Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları
Bir tahliye taahhütnamesinin hukuken geçerli sonuçlar doğurabilmesi için kanunda ve Yargıtay içtihatlarında öngörülen bazı sıkı şartları taşıması gerekmektedir:
- Yazılı Olması: Kanun, taahhüdün geçerliliğini kesin olarak yazılı şekil şartına bağlamıştır. Sözlü olarak verilen tahliye sözleri hukuken geçersizdir.
- Kiralananın Tesliminden Sonra Verilmiş Olması: Kiracının barınma ya da işyeri bulma baskısı altında kalmasını önlemek amacıyla, taahhütnamenin kira sözleşmesi yapıldıktan sonra verilmesi zorunludur.
- Tahliye Tarihinin Belirli Olması: Taahhütnamede kiralananın hangi tarihte boşaltılacağının net olarak ifade edilmesi gerekmektedir.
- Kiracı Tarafından İmzalanması: Taahhütname kiracının kendisi veya bu konuda özel olarak yetkilendirdiği vekili tarafından verilmelidir. Birden fazla kiracı varsa, belgede tüm kiracıların imzasının bulunması zorunludur.
- Aile Konutu Durumu: Kiralanan yer bir “aile konutu” ise, TMK m. 194 ve TBK m. 349 gereğince, sözleşmede taraf olmayan eşin de tahliye taahhütnamesine açık rızasının bulunması gerekmektedir.
Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracının Tahliye Edilmesi
Kiracı, tahliye taahhütnamesi ile serbest iradesiyle beyan ettiği tarihte taşınmazı boşaltmazsa kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermiş sayılmaz. Kiraya verenin, taahhüt edilen tarihi izleyen bir ay içinde yasal yollara (icra takibi veya tahliye davası) başvurarak sözleşmeyi fiilen sona erdirmesi gerekir.
Tahliye Taahhütnamesi ile İcra Takibi Nasıl Yapılır?
Taahhüt edilen tarihte tahliyenin gerçekleşmemesi halinde, kiraya veren bir ay içinde İcra Müdürlüğüne başvurarak ilamsız icra takibi başlatır. İcra dairesi kiracıya taşınmazı on beş gün içinde tahliye etmesini emreden bir tahliye emri gönderir. Kiracı bu emre süresi içinde itiraz etmezse, icra kanalıyla zorla tahliye işlemi gerçekleştirilir.
Tahliye Taahhütnamesine İcra ve Dava Aşamasında Nasıl İtiraz Edilir?
Kiracı, kendisine gönderilen tahliye emrine tebliğden itibaren yedi gün içinde icra dairesine itiraz edebilir. Bu itiraz, icra takibini durdurur. Kiracı itirazında belgedeki imzayı açıkça inkar etmezse, kiraya veren İcra Hukuk Mahkemesinden itirazın kaldırılmasını talep edebilir. Ancak kiracı adi yazılı (noter onaysız) belgedeki imzaya açıkça itiraz ederse, kiraya verenin uyuşmazlığı çözmek ve imza incelemesi yaptırmak için Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açması zorunlu hale gelir.
Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Süresi ve Zamanaşımı
Kiralayanın tahliye talep etme hakkı, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir aylık hak düşürücü süre ile sınırlıdır. Ancak TBK m. 353 uyarınca; kiraya veren, bu bir aylık süre içerisinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse (veya icra takibi başlatmışsa), dava açma süresi bir kira yılı boyunca uzamış sayılır.
Kira Sözleşmesi Yapılırken Verilen Tarihleri Boş Tahliye Taahhüdü Geçerli Midir?
Uygulamada sıklıkla karşılaşılan, kiracının sadece imza atıp tarih kısımlarını boş bıraktığı taahhütnameler, Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre geçerli kabul edilmektedir. Hukuken boş kâğıda imza atan kişi, kural olarak bunun sonuçlarına katlanır. Kiracı, belgenin sonradan anlaşmaya aykırı olarak kiralayan tarafından kasten farklı doldurulduğunu iddia ediyorsa, bu iddiasını ispat etmek yükümlülüğü altındadır.
Tahliye Taahhütnamesi Ne Zaman Geçersiz Olur?
Tahliye taahhütnamesi şu hallerde hukuken geçersizdir:
- Kira sözleşmesinin imzalandığı gün veya taşınmazın kiracıya teslim edilmesinden önce verilmişse,
- Belgede tahliye tarihi öngörülmemişse,
- Taahhüt yazılı şekilde yapılmamışsa,
- Kiracının iradesinin hile, korkutma (ikrah) veya hata yoluyla sakatlandığı kanıtlanmışsa,
- Taşınmaz aile konutu olup kiracı olmayan eşin rızası alınmamışsa.
Noterden Tahliye Taahhütnamesi Nasıl Alınır?
Kanun, taahhütnamenin adi yazılı şekilde yapılmasını yeterli bulur, noter şartı aramaz. Ancak belgenin noter huzurunda düzenlenmesi veya tarafların imzasının noterlikçe onaylanması, kiracının icra aşamasında yapabileceği “imza inkarı” itirazlarının önüne geçer. Bu sayede olası bir tahliye süreci çok daha hızlı ve kesin bir şekilde neticelenir.
Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Bu davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise kural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi veya davalının (kiracının) yerleşim yeri mahkemesidir.
Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye Süresi Kaç Gündür?
Tahliye tarihi gelmesine rağmen taşınmaz boşaltılmazsa, başlatılan icra takibinde kiracıya tebliğ edilen ödeme/tahliye emri ile taşınmazı tahliye etmesi için 15 günlük süre verilir. Ancak kiracının yasal süresi olan 7 gün içinde itiraz etmesi durumunda, sürecin sonuçlanması yargılama süresine göre değişiklik gösterecektir.
Tahliye Taahhütnamesi İmzalamak Zorunlu Mudur?
Hayır, tahliye taahhütnamesi vermek veya imzalamak yasal bir zorunluluk değildir. Kiracı bu belgeyi tamamen kendi serbest iradesiyle, hiçbir baskı altında kalmadan vermelidir.
Tahliye Taahhütnamesi Ne Zaman İmzalanmalıdır?
Geçerli bir tahliye taahhütnamesi, kural olarak kira sözleşmesi yapılıp taşınmaz kiracıya fiilen teslim edildikten sonraki bir tarihte imzalanmalıdır.
Tahliye Taahhütnamesi Örneği
TAAHHÜT EDEN (KİRACI): …
KİRAYA VEREN: …
TAŞINMAZIN ADRESİ: …
TAHLİYE TARİHİ: …/…/20…
Halen kiracı olarak kullanmakta olduğum yukarıda adresi yazılı taşınmazı, hiçbir ihtar ve ihbara gerek kalmadan …/…/20… tarihinde kayıtsız ve şartsız olarak tahliye ederek, boş ve sağlam olarak kiralayana teslim edeceğimi beyan ve taahhüt ederim.
DÜZENLEME TARİHİ: …/…/20…
AD-SOYAD:
İMZA:
İşbu metin konunun genel hatlarıyla açıklanması için hazırlanmış olup, süreçlerin olayın somut özelliklerine göre yürütülmesi gerektiğinden, hak kaybının yaşanmaması adına uzman avukat kadromuzdan dava ve danışmanlık hizmet almanızı tavsiye ederiz.
