Kamulaştırma işlemi, mülkiyet hakkını sınırlayan veya ortadan kaldıran bir işlem olduğundan; kamu yararı hususu ve idarece kanunla gösterilen esas ve usullere uyulup uyulmadığı hususlarının detaylı şekilde gözetilmesi gerektiğinden süreç takibi için alanında uzman avukat kadromuzdan, profesyonel hukuki dava ve danışmanlık hizmeti almanızı tavsiye ederiz. Konu hakkında bilgi almak için info@www.calinokcuhukuk.com mail adresi veya 0530 239 80 89 numaralı telefon ile iletişime geçebilirsiniz.
Kamulaştırma Nedir?
Kamulaştırma, T.C. Anayasası m.46 ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nda düzenlenmiş olup devletin ve kamu tüzel kişilerinin; kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre alması anlamına gelmektedir.
Kamulaştırma Türleri Nelerdir?
Trampa Yolu ile Kamulaştırma
Kamulaştırma Kanunu m.26’da düzenlenmiş olup madde metni aşağıdaki gibidir;
Madde 26 – Mal sahibinin kabul etmesi halinde kamulaştırma bedeli yerine, idarenin kamu hizmetine tahsis edilmemiş olan taşınmaz mallarından, bu bedeli kısmen veya tamamen karşılayacak miktarı verilebilir.
Kamulaştırma bedeli yerine verilecek taşınmaz malın değeri, idarenin ihale komisyonunca yoksa bu amaçla kuracağı bir komisyonca tespit edilir. Taşınmaz mal bedelleri arasındaki fark taraflarca nakit olarak karşılanır. Ancak idarenin vereceği taşınmaz malın değeri, kamulaştırma bedelinin yüzde yüz yirmisini aşamaz.
Madde metninden de anlaşılacağı üzere; taşınmaz maliklerinin de rızası göstermesi halinde, kamulaştırılacak olan taşınmaz mal, kamulaştırma yapacak olan kuruma ait başka bir taşınmaz ile takas edilirse “trampa yolu ile kamulaştırma” gündeme gelecektir.
Kısmen Kamulaştırma
Kamulaştırma Kanunu m.12’de düzenlenmiş olup kamulaştırma yapacak olan kurum tarafından taşınmazın tamamının değil, sadece bir kısmının kamulaştırılması anlamına gelmektedir.
Bir kısmı kamulaştırılan taşınmazın kalan kısmının değeri, kısmi kamulaştırma nedeni ile düşerse; düşen bedel kamulaştırma bedeline eklenerek taşınmaz malikine ödenecektir.
Bir kısmı kamulaştırılan taşınmazın kalan kısmının değeri, kısmi kamulaştırma nedeni ile artarsa; artan bedel kamulaştırma bedelinden düşülerek kalan kısım taşınmaz malikine ödenecektir.
Acele Kamulaştırma
Kamulaştırma Kanunu m.27’de düzenlenmiş olup kamu yararının gecikmemesi amacıyla, yurt savunması ihtiyacına veya aceleliğine Cumhurbaşkanınca karar verilecek hallerde veya özel kanunlarda öngörülen olağanüstü durumlarda “acele kamulaştırma” gündeme gelecektir.
Acele kamulaştırma gerektiren hallerde, taşınmaz malikine karşı acele el koyma davası açılabilir. Mahkeme tarafından verilecek acele el koyma kararından sonra kamulaştırma yapacak olan kurum, taşınmazı satın alma yoluna gider. Anlaşma olmadığı halde idare tarafından kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davası açılmalıdır.
Kamulaştırma Şartları Nelerdir?
Kamulaştırma şartları, Kamulaştırma Kanunu m.3’te düzenlenmiştir.
Bu hükme göre; idareler, kanunlarla ve Cumhurbaşkanlığı kararnameleriyle yapmak yükümlülüğünde bulundukları kamu hizmetlerinin veya teşebbüslerinin yürütülmesi için gerekli olan taşınmaz malları, kaynakları ve irtifak haklarını; bedellerini nakden ve peşin olarak veya belirtilen hallerde eşit taksitlerle ödemek suretiyle kamulaştırma yapabilirler.
Bununla birlikte; kamulaştırma yapılabilmesi için “kamu yararı” olması gerekmektedir. Kamu yararı olmadığı hallerde özel mülkiyete tabi taşınmazların kamulaştırılması mümkün değildir.
Kamulaştırma İşleminin İptali Davaları
Kamulaştırma, bir idari işlem olup kamulaştırma işleminin iptali için idari yargıda iptal davası açılabilmesi mümkündür. İdari işlemlerin yetki, şekil, sebep, amaç ve konu unsurlarının hukuka uygun olması gerekmekte olup bu unsurlardan bir veya birkaçında hukuka aykırılık olması durumunda kamulaştırma işleminin iptali davası açılabilecektir.
Kamulaştırma işleminin iptali davalarında görevli ve yetkili mahkeme kural olarak taşınmazın bulunduğu yer İdare Mahkemesi ise de; kamulaştırma kararı Cumhurbaşkanı tarafından alınmış ise görevli mahkeme Danıştay olacaktır.
Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil Davaları
Kamulaştırmada kıymet takdir komisyonu, idarece kamulaştırılacak taşınmaz için bir kıymet takdir eder ve uzlaşma komisyonu taşınmazın sahibine kıymet takdir komisyonunun belirlediği bedelin üzerinde olmamak üzere bir teklifte bulunur. Taşınmazı kamulaştırılacak kişi bu teklifi kabul etmek zorunda değildir.
Taşınmazı kamulaştırılacak olan kişi teklifi kabul etmediğinde; kamulaştırma yapacak idarece kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davası açılır. Bu dava sonucunda mahkemece tespit edelin bedelin ödenmesi sonucunda, taşınmaz idare adına tescil edilir.
Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davalarında mahkemece gayrimenkul değerlemesi yapması için bilirkişi heyeti oluşturulur ve çoğunlukla mahallinde keşif de yapılarak taşınmazın bedeli bu doğrultuda belirlenir.
Kamulaştırmasız El Atma Davaları
İdare, hukuka uygun bir idari işlemin unsurlarını yerine getirmeksizin hukuka aykırı olarak, fiilen veya hukuki bir işlemle; bir kimsenin özel mülkiyetinde olan taşınmaz üzerinde mülk sahibinin mülkiyet hakkını kullanmasını engellerse, taşınmaza kamulaştırmasız el atmış sayılır.
İdare tarafından taşınmaza kalıcı olarak el koyup taşınmaz üzerine bina, tesis yapabileceği gibi veya ilgili taşınmazı bir hizmete tahsis ederek taşınmazın sahibinin ilgili taşınmaz üzerinde dilediği gibi tasarrufta bulunma hakkını da engelleyebilmektedir.
Özel mülkiyete tabi taşınmaza kamulaştırmasız el konulması söz konusu olursa; taşınmaz sahibi tarafından müdahalenin meni davası açılabileceği gibi, bedel tespit davası da açılabilecektir. Başka bir deyişle malik, mahkemeden kamulaştırmasız el atmanın önlenmesini isteyebileceği gibi; el konulan taşınmazın bedelinin kendisine ödenmesini de isteyebilecektir.
Kamulaştırma Davalarında Görevli Mahkeme
Kamulaştırma işlemlerinde bedel tespiti ve tescil davalarında görevli ve yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi iken; kamulaştırma işleminin iptali davalarında ise taşınmazın bulunduğu yer İdare Mahkemesidir.
Bununla birlikte; kamulaştırma kararı Cumhurbaşkanı tarafından alınmış ise görevli mahkeme Danıştay olacaktır.
Kamulaştırmada Satın Alma Usulü
Kamulaştırmada satın alma usulü, Kamulaştırma Kanunu m.8’de düzenlenmiş olup bu hükme göre, idarelerin tapuda kayıtlı olan taşınmaz mallar hakkında yapacağı kamulaştırmalarda satın alma usulünü öncelikle uygulamaları esastır.
Bu usule göre; idarece belirlenecek kıymet takdir komisyonu, kamulaştırılacak taşınmaz için bir kıymet takdir eder ve uzlaşma komisyonu taşınmazın sahibine kıymet takdir komisyonunun belirlediği bedelin üzerinde olmamak üzere bir teklifte bulunur.
Taşınmazı kamulaştırılacak kişi, bu teklif üzerine kamulaştırmaya konu taşınmaz malı pazarlıkla ve anlaşarak satmak veya trampa isteği ile birlikte idareye başvurulması hâlinde; komisyonca tayin edilen tarihte pazarlık görüşmeleri yapılır, tespit edilen tahminî değeri geçmemek üzere bedelde veya trampada anlaşmaya varılması hâlinde, yapılan bu anlaşmaya ilişkin bir tutanak düzenlenir.
Taşınmazı kamulaştırılacak kişi, bu teklifi kabul etmezse idarece kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davası açılabilecektir.
Kamulaştırmada Uzlaşma Komisyonu Görevleri
Kamulaştırma Kanunu gereğince kamulaştırmaya konu edilen taşınmaz sahipleri, uzlaştırma komisyonunca uzlaşmaya davet edilir. Uzlaşma usulüyle, idare ile taşınmaz sahiplerinin mahkeme aşamasına gitmeksizin süreci sonlandırmaları amaçlanmaktadır. Uzlaşma görüşmeleri sonuçsuz kalırsa, idarece taşınmaz bedelinin tespiti ve tescili yönünden dava açılacaktır.
Bu doğrultuda; kamulaştırma işleminden önce idarece, kıymet takdir komisyonunca tahmini bedeli belirlenen taşınmaza ilişkin öncelikle uzlaşma yoluna başvurulması gerekmektedir.
Kamulaştırmada Kamu Yararı Kararı
Kamulaştırma işlemi için “kamu yararı” bulunması zorunlu olup kamulaştırmada kamu yararı kararı verecek merciler Kamulaştırma Kanunu m.5’te düzenlenmiş olup madde metni aşağıdaki gibidir;
Kamu yararı kararı verecek merciler
Madde 5 – Kamu yararı kararı verecek merciler şunlardır:
a) Kamu idareleri ve kamu tüzelkişileri;
- 3 üncü maddenin ikinci fıkrasında sayılan amaçlarla yapılacak kamulaştırmalarda ilgili bakanlık,
- Köy yararına kamulaştırmalarda köy ihtiyar kurulu,
- Belediye yararına kamulaştırmalarda belediye encümeni,
- İl özel idaresi yararına kamulaştırmalarda il daimi encümeni,
- Devlet yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu,
- Yükseköğretim Kurulu yararına kamulaştırmalarda Yükseköğretim Kurulu,
- Üniversite, Türkiye Radyo – Televizyon Kurumu, Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulları,
- Aynı ilçe sınırları içinde birden çok köy ve belediye yararına kamulaştırmalarda ilçe idare kurulu,
- Bir il sınırları içindeki birden çok ilçeye bağlı köyler ve belediyeler yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu,
- Ayrı illere bağlı birden çok kamu tüzelkişileri yararına kamulaştırmalarda Cumhurbaşkanı,
- Birden çok il sınırları içindeki Devlet yararına kamulaştırmalarda Cumhurbaşkanı.
b) Kamu kurumları yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulu veya idare meclisi, bunların olmaması halinde yetkili idare organları,
c) Gerçek kişiler yararına kamulaştırmalarda bu kişilerin, özel hukuk tüzelkişileri yararına kamulaştırmalarda ise; yönetim kurulları veya idare meclislerinin, yoksa yetkili yönetim organlarının başvuruları üzerine gördükleri hizmet bakımından denetimine bağlı oldukları köy, belediye, özel idare veya bakanlık.
Kamulaştırmada Kamu Yararı Kararını Onaylayabilecek Makamlar
Kamulaştırmada kamu yararı kararı verecek merciler Kamulaştırma Kanunu m.5’te düzenlenmiş olup bu kararı onaylayabilecek makamlar, Kamulaştırma Kanunu m.6’da düzenlenmiş olup madde metni aşağıdaki gibidir;
Onay mercii Madde 6 – Kamu yararı kararı;
a) Köy ihtiyar kurulları ve belediye encümenleri kararları, ilçelerde kaymakamın, il merkezlerinde valinin,
b) İlçe idare kurulları, il daimi encümenleri ve il idare kurulları kararları, valinin,
c) Üniversite yönetim kurulu kararları, rektörün,
d) Yükseköğretim Kurulu kararları, Kurul başkanının,
e) Türkiye Radyo – Televizyon Kurumu yönetim kurulu kararları, genel müdürün,
f) Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu Yönetim Kurulu kararları, Yüksek Kurum Başkanının,
g) Kamu kurumları yönetim kurulu veya idare meclisleri veya yetkili idare organları kararları, denetimine bağlı oldukları bakanın,
h) Gerçek kişiler veya özel hukuk tüzelkişileri yararına; köy, belediye veya özel idarece verilen kararlar, valinin,
Onayı ile tamamlanır.
Cumhurbaşkanı veya bakanlıklar tarafından verilen kamu yararı kararlarının ayrıca onaylanması gerekmez.
Onaylı imar planına veya ilgili bakanlıklarca onaylı özel plan ve projesine göre yapılacak hizmetler için ayrıca kamu yararı kararı alınmasına ve onaylanmasına gerek yoktur. Bu durumlarda yetkili icra organınca kamulaştırma işlemine başlanıldığını gösteren bir karar alınır.
Kamulaştırma Davaları Ne Kadar Sürer?
Kamulaştırma davalarının sonuçlanması somut olayın koşullarına ve mahkemelerin iş yüküne göre değişmekle birlikte, ortalama olarak 1-2 yıl sürmektedir.
İşbu metin konunun genel hatlarıyla açıklanması için hazırlanmış olup, süreçlerin olayın somut özelliklerine göre yürütülmesi gerektiğinden, hak kaybının yaşanmaması adına uzman avukat kadromuzdan dava ve danışmanlık hizmet almanızı tavsiye ederiz.
