Kiracının tahliyesi; kiraya verenden ve kiracıdan kaynaklanan sebeplerle olmak üzere iki başlıkta incelenmektedir.
İşbu içeriğimizin konusu olan “ihtiyaç nedeniyle tahliye davası” ise kiraya verenden kaynaklanan tahliye sebeplerindedir. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasına ilişkin hükümler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350 ve 351. maddelerinde düzenlenmiş olup uygulamada sıklıkla görülmektedir.
Aşağıda da detaylı olarak bahsedeceğimiz üzere, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası birtakım koşullara bağlanmış olup bu koşulların varlığının irdelenerek en doğru hukuki yolun izlenmesi gerektiğinden; süreç takibi için alanında uzman avukat kadromuzdan, profesyonel hukuki dava ve danışmanlık hizmeti almanızı tavsiye ederiz. Konu hakkında bilgi almak için info@calinokcuhukuk.com mail adresi veya 0530 239 80 89 numaralı telefon ile iletişime geçebilirsiniz.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Nedir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, mevcut kira ilişkisindeki kiraya verenin gereksinimi sebebi ile gündeme gelebileceği gibi, kira ilişkisi içerisinde iken taşınmazın satışının gerçekleşmesi durumunda yeni malikin gereksinimi nedeni ile de gündeme gelebilmektedir.
TBK m.350/1’e göre; kiraya veren kira sözleşmesini, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa kanunda öngörülen sürelere uyarak açacağı dava ile sona erdirebilir.
TBK m.351’e göre; kiralananı sonradan edinen kişi kira sözleşmesini, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa kanunda öngörülen sürelere uyarak açacağı dava ile sona erdirebilir.
İhtiyacın İspatlanması Konusu
Kira sözleşmesinin tarafı olan kiraya veren açısından kanun hükmü ve Yargıtay içtihatları gereğince; kiralananın gereksinim sebebiyle tahliyesi için; konut veya işyeri ihtiyacı olan kişinin kiraya verenin kendisi olması veya kiraya verene belirli bir yakınlıkta olması koşulu arandığı gibi; ihtiyacın gerçek ve samimi olması koşulu aranmaktadır.
Yeni malik açısından kanun hükmü ve Yargıtay içtihatları gereğince; kiralananın gereksinim sebebiyle tahliyesi için; konut veya işyeri ihtiyacı olan kişinin kiralananı sonradan edinen kişinin kendisi olması veya kiralananı sonradan edinen kişinin kendisine belirli bir yakınlıkta olması koşulu arandığı gibi; ihtiyacın gerçek ve samimi olması koşulu da aranmaktadır.
“İhtiyacın gerçek ve samimi olması” koşulunun ispatı için kiraya veren tarafından mahkemeye delil sunulması gerekmekte olup bu deliller yazılı olabileceği gibi, tanık dinletilmesi, bilirkişi incelemesi talep edilmesi gibi hukuki delillere dayanılması da mümkündür.
Nihayetinde ihtiyacın gerçek ve samimi olup olmadığı noktasında dosyaya sunulan deliller mahkemece değerlendirilecek olup karara bağlanacaktır.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının esasa yönelik olarak temel şart, ihtiyacın gerçek ve samimi olmasıdır.
Bununla birlikte; 01.09.2023 tarihi itibari ile alternatif uyuşmazlık çözüm yöntemlerinden arabuluculuk yoluna başvurulmuş olması dava şartıdır.
325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nda değişiklik yapan 7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun, 5/4/2023 tarihli ve 32154 sayılı Resmi Gazetede yayımlanmıştır.
İlgili kanun uyarınca kira uyuşmazlıklarına “arabuluculuk şartı” getirilmiş yeni düzenleme ile usul ekonomisi de gözetilerek uyuşmazlıkların kısa sürede çözümlenmesi amaçlanmaktadır. Zorunlu arabuluculuk bir dava şartı olup arabuluculuğa başvurulmadan dava açılması durumunda, ilgili dava “dava şartı yokluğundan” reddedilecektir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılır?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının ne zaman açılacağı hususunu, mevcut malik ve yeni malik yönünden iki başlıkta incelemek gerekmektedir.
Kiraya Verenin Gereksinimi Sebebiyle Tahliye
Kiraya veren tarafından;
- Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda,
- Belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak 1 ay içinde dava açılabilmektedir.
Yeni Malikin Gereksinimi Sebebiyle Tahliye
Kiralananı sonradan edinen kişi tarafından; edinme tarihinden başlayarak 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirilmek koşulu ile, kira sözleşmesi 6 ay sonra açacağı dava ile sona erdirilebilir.
Ayrıca kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde açacağı dava ile de sona erdirebilecektir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasını Kimler Açabilir?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, niteliği gereği “kiraya verenden kaynaklanan” tahliye sebebi olup davayı açabilecek kişi kira ilişkisindeki kiraya veren taraftır.
TBK m.350 hükmü gereği davayı, mevcut malik açabileceği gibi; taşınmazı sonradan edinen yeni malik de TBK m.351 hükmü gereği dava açabilmektedir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Yetkili ve Görevli Mahkeme
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4/1-a uyarınca; kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davalarında görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemeleridir.
Yetkili mahkeme ise; kural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Ancak bu yetki kesin yetki olmayıp davalının yerleşim yeri ya da sözleşmenin ifa edileceği yerde de tahliye davası açılabilecektir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının süresi, somut olayın koşullarına ve mahkemelerin iş yüküne göre değişmekle birlikte, ortalama olarak 1 yıl – 3 yıl aralığındadır.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında; kiraya verenin ihtiyacının gerçek ve samimi olmasını kanıtlaması gerekecektir ve ihtiyacını kanıtlayabilmesi için tanık dinletilmesi, bilirkişi incelemesi talep edilmesi gibi durumlar söz konusu olduğunda dava süresi ve tahliye süresi de uzayacaktır.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Harca Esas Değer
492 sayılı Harçlar Kanunu m.17 uyarınca; tahliye davalarında “bir yıllık kira bedeli” üzerinden karar ve ilam harcı alınacağı hükme bağlanmıştır.
Yeniden Kiralama Yasağı Nedir?
TBK m.355 uyarınca; kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yani, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılıp mahkeme tarafından davanın kabulüne karar verildiğinde ve kiracı bu nedenle tahliye edildiğinde; kiraya verenin evini eski kiracısından başkasına kiralaması kanun hükmü ile yasaklanmış ve yaptırıma bağlanmıştır.
Yeniden Kiralama Yasağının İhlali
Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
Ancak yerleşik içtihatlar uyarınca eski kiracının bu tazminata hak kazanabilmesi için, tahliyeye zorlanmış olması koşulu aranmaktadır. Başka bir deyişle, dava sonucunda kiracının icra yoluyla tahliye edilmesi ve kiraya veren tarafından yeniden kiralama yasağına aykırı davranılması koşuluyla kiracı, TBK m.355/3’te öngörülen tazminata hak kazanmaktadır.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Dava Masraflarını Kim Öder?
Dava masrafları, davayı açarken ve dava süresince davayı açan kişi yani kiraya veren tarafından ödenmekte olup davanın kazanılması halinde mahkemeye ödenen masraflar davacı/kiraya veren tarafından davalı/kiracıdan tahsil edilecektir.
Kiraya verenin davayı kaybetmesi halinde ise, davayı açarken ve dava süresince ödemiş olduğu masraflar davacı üzerinde bırakılacaktır.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Fesih Bildirim Süresine Uyulmaması
İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında; fesih bildirim sürelerine uyulmaz ve dava süresi içerisinde açılmazsa, açılan dava reddedilecektir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Dilekçe Örneği
…….. NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİNE
DAVACI : XXXXXX
VEKİLİ : XXXXXX
DAVALI : XXXXXX
KONU : TBK m.350/1 hükmü gereği ihtiyaç nedeniyle tahliye davasıdır.
AÇIKLAMALAR
Müvekkil ve Davalı arasında akdedilen ………. tarihli kira Sözleşmesi uyarınca davalı, ………………………………. adresinde oturmaktadır.
Müvekkilin başkaca bir taşınmazı bulunmayıp kiracı olarak oturduğu ev hakkında Yıkım Kararı (EK-1) verilmiştir.
Kiracıya işbu karar …………… Noterliği’nin …….yevmiye numaralı ihtarnamesi ile bildirilmiş ve taşınmazı tahliye etmesi talep edilmiş ise de, halen ilgili taşınmazda oturmaya devam etmektedir. Müvekkilin konut ihtiyacı yıkım kararı ile sabit olduğundan kiracının ilgili taşınmazdan tahliyesi için işbu davayı açma zorunluluğumuz doğmuştur.
Açıklanan nedenlerle; Müvekkilin konut ihtiyacı sebebi ile davalının ilgili taşınmazdan tahliye edilmesine karar verilmesini talep ederiz.
HUKUKİ SEBEPLER : TBK, HMK, İİK ve sair ilgili mevzuat.
HUKUKİ DELİLLER :
- Kira Sözleşmesi,
- İhtarname,
- Yıkım Kararı,
- Bilirkişi,
- Keşif,
- Tanık,
- Yemin
- Ve sair her türlü delil.
NETİCE VE TALEP : Yukarıda açıklanan nedenlerle, davamızın kabulü ile davalının ………………………………………………….…… adresinde bulunan taşınmazdan tahliyesini, yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin karşı taraf üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep ederiz.
DAVACI VEKİLİ
XXXXXX
